Im ersten Quartal 2026 wurden in Deutschland etwa 8.400 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Portfolios gehandelt, was in etwa einem Drittel des Vorjahresvolumens entspricht. Mit 2,1 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen dabei etwa zwölf Prozent unter dem Volumen des ersten Quartals 2025. Das ist das Ergebnis der Analyse des Transaktionsgeschehens für Wohnimmobilien von Lübke Kelber.
Der Transaktionsmarkt gab sich dabei im ersten Quartal sehr core-lastig. Lübke Kelber schreibt etwa 75 Prozent des Transaktionsvolumen Core und Core+ Transaktionen zu – darunter auch verhältnismäßig viele Forward-Deals. „Wir haben im ersten Quartal auch im Wohnimmobilienbereich eine ‚Flight to Safety‘-Mentalität gesehen – insbesondere von institutionellen Anlegern. Gleichzeitig bleibt jedoch die Nachfrage nach Value-Add Investments hoch – dies insbesondere von internationalem Kapital – hier fehlten nur die Abschlüsse“, kommentiert Mark Holz, Head of Strategy and Research, das Marktgeschehen.
Insbesondere die Großtransaktionen mit einem Volumen mehr als 100 Millionen Euro entfielen auf das Core-Segment und fanden institutionelle Käufer wie Quantum, HIH und Columbia Threadneedle sowie Käufer der öffentlichen Hand wie Bayernheim. Gleichzeitig gab es eine Belebung auf Seite der Forward Deals, deren Volumen sich auf mehr als 600 Millionen Euro summierte.
Auch der Anteil des Volumens, der in A-Städten generiert wurde, war mit 76 Prozent sehr ausgeprägt. Insbesondere in Hamburg und Berlin war die Investmentnachfrage mit einem Umsatz von insgesamt einer Milliarde Euro sehr hoch.
Einige große Portfolios, die Ende des letzten Jahres an den Markt gingen, wie 5.500 Wohneinheiten von der DWS oder 4.400 Wohneinheiten von der BASF, sind bisher nicht zu einem Abschluss gekommen. Dies sind zwei Beispiele der aktuellen Pipeline, die indikativ für das Potenzial und die zunehmende Transaktionsdynamik im laufenden Jahr sprechen.
Die Marktfundamentals bleiben stark – Zins birgt Risiko
Der deutsche Wohnungsmarkt wird auch 2026 von dem ausgeprägten Angebots-Nachfrage-Missverhältnis bestimmt sein. Leerstände sind in sehr vielen Städten gering und die überwiegende Zahl dieser Märkte verzeichnet weiterhin einen Rückgang des Leerstandes. Aufgrund der niedrigen Projektentwicklungspipeline wird dies mittelfristig weiter bestehen bleiben und führt zu flächendeckend steigenden Mieten. Weniger Dynamik der Mietentwicklung könnten die großen Metropolen in diesem Jahr sehen – hier sind die Mieten bereits ausgesprochen hoch. Es ist wahrscheinlicher, dass die bezahlbaren und gleichzeitig attraktiven Städte der zweiten und dritten Reihe eine dynamischere Bevölkerungsentwicklung und eine dynamischere Mietentwicklung verzeichnen.
Während also die Mietmarktseite für Investoren und Bestandshalter sich weiterhin positiv darstellt, stellt die jüngere Entwicklung an den Bond- und Finanzierungsmärkten erneut eine Herausforderung dar. Nach dem Angriff auf den Iran durch Israel und die USA sind zunächst Öl- und Gaspreise rapide angestiegen und im Folgenden auch die Renditen im Anleihebereich und Finanzierungskosten. So Stand die deutsche 10-jährige Staatsanleihe Ende März weiterhin bei über drei Prozent und auch die Swap Rates standen mit 3,1 Prozent Ende März auf zwei-Jahres-Hoch.
Die Volatilität der Zinsmärkte dürfte – zumindest kurzfristig – auch für Immobilientransaktionen für zunehmende Unsicherheit sorgen. „Wir erwarten dennoch, dass die Investmentdynamik aufgrund der starken Fundamentals im Mietmarkt 2026 zunimmt und die Nachfrage nach Wohnen weiter steigt, “kommentiert Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender bei Lübke Kelber, das Marktgeschehen.
Methodik
In die Analyse des Transaktionsvolumens fließen alle wohnwirtschaftlich genutzten Objekte ein, die über mindestens 20 Wohneinheiten verfügen und in denen kommerzielle Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielen. Zudem werden Minderheitsbeteiligungen sowie reine M&A-Transaktionen oder Entity Deals nicht berücksichtigt. Auch spezielle Wohnformen, wie studentisches Wohnen oder Seniorenheime bleiben bei der Betrachtung unberücksichtigt. Die A-, B- und C-Markttypisierung folgt der Lübke Kelber Definition.
