Die begonnene Erholung auf den deutschen Immobilienmärkten wurde durch die Auswirkungen des Iran-Konflikts eingebremst. Sofern die Blockade der Straße von Hormus tatsächlich bald beendet werden kann, lösen sich die Bremsen zwar nicht sofort, aber die Erholung der Immobilienaktivitäten sollte nicht gänzlich ausgebremst werden. Die zögerliche Haltung vieler Nutzer, Finanzierer und Investoren dauert bis auf weiteres an, dennoch prägt den Markt auch unter den erschwerten Vorzeichen weiterhin eine zugrunde liegende andauernde Dynamik. Das zeigt der aktuelle Marktausblick 2026 des international agierenden Immobilienberatungsunternehmens Avison Young.
Investmentmärkte: Vorsichtiger im Fahrwasser steigender Zinsen
Nicolai Baumann, Country Manager Germany von Avison Young: „Gesamtwirtschaft und Nutzermärkte lieferten zu Jahresbeginn leichten Rückenwind für die Investmentmärkte. Doch seit Ende Februar erfordert allein schon das gestiegene Zinsniveau eine Neukalkulation bei avisierten Investments und könnte einige sogar unrentabel machen – zumindest zu ihren aktuellen Preisen.“ Jochen Völckers MRICS, Geschäftsführer und Leiter Capital Markets Deutschland bei Avison Young, ergänzt: „Höhere Zinsen über das gesamte Laufzeitenspektrum beeinflussen die Rentabilität von Investments. Das setzt die Preise unter Druck, besonders von energie- oder flächenineffizienten Immobilien.“ Laufende Investmentprozesse wurden noch auf den ursprünglich vereinbarten Preisniveaus abgeschlossen, seit den Zinssprüngen und der abermals erhöhten Unsicherheit ab Ende Februar wird sowohl von interessierten Käufern als auch von möglichen Finanzierern allerdings nochmals kritischer geprüft. Das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2026 könnte den Vorjahreswert noch erreichen. Die Prognoseunsicherheit ist allerdings sehr hoch, und hängt nicht zuletzt stark von geopolitischen Entwicklungen ab.
Nutzermärkte: Schrittweise nach oben, Nachholeffekte unterstützen
Die Nutzermärkte „hängen“ an der Gesamtwirtschaft, und die ohnehin bereits erhöhte Unsicherheit bei den Unternehmen hat nun nochmal zugenommen. Inzwischen gibt es sogar Stagflationstendenzen, eine unglückliche Mischung aus erhöhter Inflation und reduziertem Wachstum. „Das wirkt sich auf Investitions- und Beschäftigungspläne aus, was wiederum Standort- und Flächenentscheidungen beeinflusst“, führt Michael Kubik, Head of Office Leasing bei Avison Young in Deutschland, aus, „und das Niveau der Mietvertragsverlängerungen auf den Büromärkten hoch halten dürfte. Zusammen mit reduzierten Flächenbedarfen durch hybrides Arbeiten begrenzt diese Entwicklung Neuabschlüsse und Expansionen.“ Dennoch könnte der Büroflächenumsatz 2026 in mehreren deutschen Immobilienhochburgen die Vorjahresergebnisse übertreffen – Voraussetzung dafür ist eine Reduzierung der geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten.
„Stillhalteabkommen“ bei Finanzierungen kommen an ihre Grenzen
Der Anteil von Darlehen mit signifikant erhöhtem Kreditrisiko sowie NPLs in der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind in Deutschland stark angestiegen und liegen deutlich über dem europäischen Durchschnitt. „Die sich auftürmende Welle von Anschlussfinanzierungen könnte in Zeiten verschärfter Regulatorik, Diskrepanz bei den Preisvorstellungen, Eigenkapital-Mangel und einem ausgeprägten Risk-off-Modus dazu führen, dass bei einigen laufenden Engagements mit immer lauter „knirschenden Zahlen“ keine einvernehmlichen Lösungen mehr gefunden werden“, mahnt Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young in Deutschland. Johann Mikhof, Director Leasing & Investment bei Avison Young, macht auf folgende Sachlage aufmerksam: „Kosmetische Sanierungen reichen in der aktuellen Marktphase nicht mehr aus. In sekundären Bürolagen greifen klassische Modernisierungsmaßnahmen bei Altbauten oft ins Leere. Wer hier den Wertverfall stoppen und den Druck von den Bilanzen nehmen will, muss radikal umdenken, sei es durch mutige Repositionierungen oder konsequente Umnutzungen.“
Rahmenbedingungen entscheidend
Die deutsche Wirtschaft steht erneut unter Druck. Der endet nicht, wenn der Iran-Konflikt beendet ist. „Es gibt eine „ausreichende“ Zahl weiterer Störfaktoren, etwa geopolitischer Natur“, resümiert Baumann, und weiter: „Die Investitionsprogramme und die langsam in Angriff genommenen Verbesserungen der Standortbedingungen werden der Gesamtwirtschaft aber langsam zu mehr Resilienz verhelfen und ihr – und letztlich den Immobilienmärkten – wieder mehr Rückenwind verschaffen“.
