Der deutsche Büroinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 eine deutliche Belebung. Das Transaktionsvolumen stieg auf knapp 3,5 Milliarden Euro und lag damit zwei Drittel über dem Vorjahresniveau, da wieder verstärkt Abschlüsse realisiert wurden. Insgesamt zeigt sich ein Markt, der sich aus einer abwartenden Phase heraus entwickelt und zunehmend belastbare Preisniveaus etabliert. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Die Erholung setzte sich spürbar fort, obwohl der Markt weiterhin selektiv blieb und sich auf hochwertige Produkte in liquiden Märkten konzentrierte. Die zunehmende Aktivität wurde vor allem von großvolumigen Einzeltransaktionen getragen. Gleichzeitig nahm das Angebot zu und die Preisfindung schritt weiter voran“, sagt Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Der Anstieg im großvolumigen Segment zeigte sich sowohl in den Top-Standorten als auch zunehmend in den Regionalmärkten. Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen im Segment ab jeweils 50 Millionen Euro um 371 Prozent.
„Auf Ebene der Risikoklassen zeigte sich insgesamt eine leichte Verschiebung hin zu chancenorientierteren Strategien“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Core blieb zwar die wichtigste Kategorie, verlor jedoch Anteile am Gesamtvolumen. Gleichzeitig legten Core‑Plus‑Investments deutlich zu. Dies spiegelte eine zunehmende Bereitschaft wider, selektiv mehr Risiko einzugehen, ohne den Fokus auf Qualität und Marktgängigkeit aufzugeben.
Auf Käuferseite prägten vor allem Privatinvestoren, die öffentliche Hand sowie Asset- und Fondsmanager das Marktgeschehen. Inländisches Kapital dominierte weiterhin deutlich und erhöhte den Anteil am Gesamttransaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar noch weiter. Damit bleibt Deutschland ein strategisch relevanter Zielmarkt, auch wenn internationale Investoren selektiv agierten und ihre Aktivitäten nur moderat ausweiteten.
Die Spitzenrenditen in den liquiden Core-Märkten blieben im ersten Halbjahr stabil, wobei tendenziell ein Aufwärtsdruck auf die Renditen zu verzeichnen ist. Gleichzeitig differenzierte sich das Renditeniveau stärker nach Lage und Objektqualität. Abseits der Prime-Segmente blieb der Markt deutlich heterogener und der Renditeabstand weitet sich aus. „Insgesamt zeigt die fortgeschrittene Preisfindung, dass wieder belastbare Bewertungsniveaus erreicht werden“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland.
München weiter vorne
Innerhalb der Top-7-Standorte zeigte sich ein differenziertes Bild. München behauptete seine starke Marktstellung und war in den ersten sechs Monaten dieses Jahres der volumenstärkste Standort. Berlin, im Vorjahreszeitraum noch der unangefochtene Spitzenreiter, verlor jedoch im ersten Halbjahr 2026 an relativer Dominanz, was zu einer stabileren und weniger stark konzentrierten Marktstruktur innerhalb der großen Büromärkte beiträgt. Düsseldorf und Hamburg gewannen aufgrund einzelner Großabschlüsse deutlich an Dynamik und bauten ihre Marktanteile aus. Auch Frankfurt verzeichnete eine spürbare Belebung.
B-Standorte gewinnen strategisch an Bedeutung
Parallel dazu entwickelte sich das Segment außerhalb der Top-7 überdurchschnittlich dynamisch. Die Aktivität in B-Standorten und Regionalzentren nahm deutlich zu. Die Erholung wurde damit auf eine breitere regionale Basis gestellt. Die B-Standorte profitierten insbesondere von einer steigenden Risikobereitschaft der Investoren und einzelnen großvolumigen Abschlüssen. Sie entwickelten sich zunehmend zu einem ergänzenden Spielfeld für opportunistische Strategien. Gleichzeitig übernahmen sie eine wichtige Funktion für die Marktliquidität, da sie zusätzliche Investitionsmöglichkeiten außerhalb der Kernmärkte boten.
Auch die Käuferstruktur unterschied sich teilweise vom Gesamtmarkt. Institutionelle Investoren engagierten sich verstärkt, während auch die öffentliche Hand eine prominentere Rolle spielte. Insgesamt rückten die Regionalmärkte stärker in den Fokus unterschiedlicher Investorengruppen, die gezielt auf Diversifikation und Renditechancen setzten.
Ausblick auf das zweite Halbjahr
„Für den weiteren Jahresverlauf ist mit einer Fortsetzung der graduellen Erholung der Marktaktivität zu rechnen. Während die Top‑7 weiterhin als stabile Kernmärkte fungieren, entwickeln sich B‑Standorte und Regionalzentren zu einem wichtigen Ergänzungssegment. Die Pipeline bleibt gut gefüllt, gleichzeitig dürften Entscheidungsprozesse anspruchsvoll und zeitintensiv bleiben. Für das Gesamtjahr ist daher von einem Volumen auf Vorjahresniveau auszugehen, zumal sich insbesondere größere Abschlüsse auch durchaus ins nächste Jahr verzögern könnten“, sagt Lemli.
„Mit Blick auf die Renditeentwicklung ist nicht von einer einheitlichen Bewegung auszugehen. In sehr guten Lagen und bei modernen, gut vermieteten Objekten dürften die Renditen weitgehend stabil bleiben. Bei weniger liquiden Produkten, schwächerer Objektqualität oder erhöhtem Vermietungsrisiko deutet sich dagegen weiterer Aufwärtsdruck an“, sagt Höselbarth.
