Der BGH untersagt Verwaltern die Vereinnahmung von Provisionen für die Vermietung der von ihnen verwalteten Wohnungen. Das Urteil I ZR 224/25 beantwortet damit eine Rechtsfrage – und wirft zugleich Fragen zu Preisen, Transparenz und Geschäftsmodellen auf.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom Mai hat einen erfreulich kurzen Leitsatz:
„Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.“
Der Sachverhalt dahinter ist schnell erzählt. Eine Gesellschaft verwaltete für eine Eigentümerin 129 Wohnungen und 134 Garagen. Für die laufende Verwaltung erhielt sie je Wohnung monatlich 24 Euro, bei einer Neuvermietung zusätzlich zwei Monatskaltmieten.
Dreizehnmal kam es dazu. Insgesamt zahlte die Eigentümerin 16.815,71 Euro. Nach Beendigung der Zusammenarbeit verlangte sie das Geld zurück.
Zu Recht, entschied der BGH.
Denn das Wohnungsvermittlungsgesetz schließt einen Provisionsanspruch aus, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der betreffenden Wohnung ist. Das gilt nach der Entscheidung nicht nur gegenüber dem Mieter. Auch der Eigentümer kann sich nicht wirksam verpflichten, seinem Verwalter für die Vermittlung seiner Wohnung eine Provision zu zahlen.
Dabei geht es nicht um jeden WEG-Verwalter, der gelegentlich eine Wohnung vermittelt. Entscheidend ist, dass er auch die betreffende Wohnung verwaltet. Im entschiedenen Fall reichten die Befugnisse der Verwaltung weit: Sie durfte unter anderem Mietverträge für die Eigentümerin abschließen.
Juristisch ist die Sache damit entschieden. Ökonomisch fängt sie hier erst aber überhaupt an!
Wer wird hier eigentlich geschützt?
Das Argument des Verwalters liegt auf der Hand: Wenn nicht der Mieter die Provision zahlt, sondern der Eigentümer – wo liegt dann eigentlich der Nachteil für den Mieter?
Interessanterweise sieht selbst der BGH an dieser Stelle keinen strukturellen Interessenkonflikt. Wenn der Eigentümer denselben Dienstleister mit Verwaltung und Vermittlung beauftragt, wird dieser typischerweise gerade ein besonderes Interesse daran haben, die Belange seines Auftraggebers wahrzunehmen.
Trotzdem bleibt die Provision unzulässig.
Denn das Wohnungsvermittlungsgesetz soll den Mieter auch vor mittelbaren wirtschaftlichen Belastungen schützen. Der BGH sieht die Gefahr, dass der Vermieter die von ihm gezahlte Provision über eine höhere Miete letztlich doch auf den Mieter umlegt. Die strikte Trennung von Wohnungsvermittlung und Verwaltung schaffe deshalb Markttransparenz.
Ist das tatsächlich nachvollziehbar? Jedenfalls wirft es legitime Fragen auf.
Denn eine Wohnung vermietet sich nicht dadurch von selbst, dass eine Provision unzulässig wird. Die Vermietung kostet Zeit, Personal und Geld: Jemand muss sie anbieten, Anfragen bearbeiten, Besichtigungen organisieren, Interessenten prüfen und den Mietvertrag vorbereiten.
Das Urteil beseitigt also eine Vergütungsform. Es beseitigt hingegen nicht die Kosten der Leistung.
Im entschiedenen Fall waren diese jedenfalls klar ausgewiesen: 24 Euro pro Wohnung und Monat für die laufende Verwaltung, zwei Monatskaltmieten für eine erfolgreiche Neuvermietung.
Der BGH begründet die Beschränkung dieser Vertragsfreiheit damit, dass der Eigentümer die Kosten über eine höhere Miete letztlich doch auf den Mieter verlagern könnte.
Nur: Die Kosten der Vermietung verschwinden durch das Provisionsverbot nicht. Werden sie künftig an anderer Stelle aufgefangen – etwa über höhere Grundvergütungen oder Zeithonorare, wie es in der Branche bereits diskutiert wird –, können auch sie in die Kalkulation des Vermieters einfließen. Möglicherweise sind sie dann nur wesentlich schlechter der konkreten Vermietungsleistung zuzuordnen.
Vielleicht wäre es zielführender, der Gesetzgeber würde anstelle eines Verbots auf Transparenz setzen – etwa durch eine Pflicht, die vom Eigentümer gezahlte Vergütung gegenüber dem Mieter offenzulegen.
Wenn Größe wichtiger wird
Damit stellt sich noch eine zweite Frage: Was machen solche Regeln mit einem Markt?
Denn je schwieriger einzelne Leistungen separat vergütet werden können, desto wichtiger kann Skalierung werden. Ein großer Verwalter kann Personal, Software und standardisierte Vermietungsprozesse über Tausende Einheiten verteilen. Ein kleiner Verwalter kann das deutlich schlechter.
Im Markt für Immobilienverwaltung trifft das auf eine Branche, in der gerade kleinere Gemeinschaften schon heute zunehmend Schwierigkeiten haben, überhaupt noch einen professionellen Verwalter zu finden. Viele Verwaltungen arbeiten inzwischen mit Mindestgrößen oder nehmen keine neuen WEG-Mandate mehr an.
Das Urteil wird diese Entwicklung nicht verursachen. Aber es könnte einen Mechanismus verstärken, der längst wirkt: Je schwieriger Leistungen individuell bepreist werden können, desto wertvoller wird Größe.
Regulierung beeinflusst dann nicht nur Preise. Sie beeinflusst auch, welches Geschäftsmodell sich eine Leistung noch leisten kann. Und das dürfte nicht unbedingt zum Vorteil kleinerer WEGs ausgehen.
📌 Fazit:
Der BGH möchte mit der strikten Trennung von Verwaltung und Vermittlung auch Markttransparenz schaffen. Wenn die Kosten aber bleiben und die Leistung weiterhin erbracht werden soll, wird ihr Preis im Ergebnis nicht mehr dort zu sehen sein, wo er vorher stand.
Ist ein Preis transparenter, wenn man ihn verbietet – oder wenn man ihn sieht?
