Der institutionelle Immobilienmarkt bleibt auch zur Jahresmitte 2025 von Unsicherheiten geprägt – und dennoch zeichnen sich strategische Investitionschancen ab. Eine aktuelle Umfrage der Real Blue Kapitalverwaltungsgesellschaft im Mai 2025 unter 58 institutionellen Investoren und Asset Managern zeigt: Das Interesse an zukunftsfähigen, resilienten Immobilien nimmt zu, besonders in den Segmenten Wohnen, Logistik und – zunehmend – Rechenzentren .
Gerade letztere entwickelten sich in der jüngeren Vergangenheit vom Nischensegment zur einem mittelfristigen Bestandteil in vielen Investitionsstrategien. 74 Prozent der Befragten erwarten, dass sich Rechenzentren als marktgängiges Investmentprodukt etablieren werden. Dies ist ein bemerkenswerter Wandel: Noch vor wenigen Jahren galten sie als zu technisch, zu speziell, zu energieintensiv. Heute stehen sie sinnbildlich für die digitale Transformation unserer Wirtschaft – und für die wachsende Bedeutung von Infrastrukturimmobilien im institutionellen Portfolio.
Rechenzentren sind aber kein typisches Core-Asset. Sie verlangen eine hohe technische Expertise, sorgfältige Standortwahl, gesicherte Energieversorgung und die Klärung der Abwärmethematik – dafür bieten sie stabile Mieterträge, hohe Eintrittsbarrieren und Wachstumsdynamik. Die wachsende Nachfrage durch Cloudanbieter, Künstliche Intelligenz und Industrie 4.0 macht die Objekte zu gefragten Assets mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial – 69 Prozent der Befragten erwarten Preissteigerungen in diesem Segment.
Zudem zeigt die Umfrage auf, dass Wohnen die dominierende Assetklasse bleibt. Hier planen 77 Prozent Zukäufe. Es folgen Logistik/Light Industrial (43 Prozent) und Büro (31 Prozent). Auffällig ist jedoch die wachsende Aufmerksamkeit für Nischensegmente wie Data Center, Micro Living und Erneuerbare Energien. Der Investitionsfokus liegt zwar auf klassischen Assetklassen, aber bei der erwarteten Wertentwicklung rücken neue Segmente in den Vordergrund: Bei Micro Living erwarten 45 Prozent Preissteigerungen, bei Erneuerbare Energien und Gesundheitsimmobilien sind es jeweils 43 Prozent und im Bereich Pflegeimmobilien/Senior Living 38 Prozent. Dies unterstreicht den Trend hin zu einer breiteren Diversifikation – mit wachsender Relevanz für Immobilien, die gesellschaftliche, ökologische und digitale Infrastruktur abbilden.
Buy, Hold oder Sell: Die neue Kunst der Portfoliosteuerung
Während 60 Prozent der befragten Institutionellen Immobilien zukaufen wollen, planen 52 Prozent Verkäufe. Die Beweggründe dafür sind vielschichtig – von strategischer Portfoliobereinigung über Liquiditätsbedarf bis hin zur Erfüllung von ESG-Kriterien.
Letzteres ist entscheidend, wie zukunftssicher ein Portfolio wirklich aufgestellt ist. Moderne Portfolioanalysen berücksichtigen längst nicht nur Renditeerwartungen, sondern auch Transformationspotenziale und regulatorische Resilienz. Immobilien mit hohem CO₂-Ausstoß, aber begrenztem Nachrüstpotenzial, sollten frühzeitig erkannt und ggf. in separate Strukturen ausgelagert werden. Strukturierungsalternativen bieten die Möglichkeit, Haltestrategien effizienter, flexibler und ESG-konform zu gestalten.
Nachhaltigkeit als Pflicht – nicht mehr als Kür
Denn der Druck auf institutionelle Investoren nimmt zu, Nachhaltigkeitsrisiken systematisch zu managen. Die zunehmenden ESG-Anforderungen verlangen ein tiefgreifendes Verständnis für die Klimawirkung des eigenen Portfolios. Immobilien, die nicht auf dem Pfad zur Klimaneutralität bis 2045 bleiben, drohen zu „Stranded Assets“ zu werden – mit erheblichen bilanziellen, regulatorischen und marktwirtschaftlichen Folgen. Hinzu kommen die erweiterten Anforderungen an die Energieintensität der Gebäude durch die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).
Dabei geht es längst nicht mehr nur um Greenwashing, sondern um belastbare Strategien: Energieintensitäten müssen erhoben, CO₂-Bilanzen analysiert, Retrofit-Maßnahmen geplant und ESG-Monitorings implementiert werden.
Fest steht: Der institutionelle Immobilienmarkt 2025 verlangt mehr denn je strategische Klarheit, technische Kompetenz und regulatorisches Know-how. Wer heute Rechenzentren als resilienten Bestandteil eines zukunftsgerichteten Portfolios erkennt, profitiert von stabilen Mieteinnahmen und langfristiger Werthaltigkeit. Wer ESG-Risiken aktiv managt, schützt sich vor Wertverlusten und regulatorischen Fallstricken.
Entscheidend ist jedoch dabei, nur wer Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Diversifikation zusammendenkt, wird in einem zunehmend fragmentierten Marktumfeld erfolgreich bestehen.
