Repositionierung durch Beimischung zukunftsfähiger Assetklassen

Kapitel 3 der 6-teiligen Reihe „IMMOBILIENSTRATEGIE 2025+: REVITALISIERUNG, REPOSITIONIERUNG, ZUKUNFTSSICHERUNG“

Die Diskussion über Problemimmobilien zeigt: Eine nachhaltige Portfoliostrategie endet nicht bei der Revitalisierung einzelner Objekte. Vielmehr braucht es eine übergeordnete Transformation – hin zu einer strategischen Mischung aus stabilen Bestandswerten und wachstumsstarken Zukunftssegmenten. Während der klassische Fokus auf Büroimmobilien mit langen Mietverträgen zunehmend an Attraktivität verliert, rücken resilientere Assetklassen und differenzierte Standortentscheidungen in den Vordergrund.

In diesem Kapitel betrachten wir, welche Assetklassen langfristig Stabilität und Wachstum versprechen, wie sich Standortfaktoren in Europa verschieben und wie Investoren Wachstumsfelder systematisch identifizieren können.

Welche Assetklassen sind langfristig resilient?

Die Markterfahrungen der letzten Jahre – von Pandemie über ESG-Regulierung bis Zinswende – haben gezeigt, dass klassische Annahmen über Risiko und Sicherheit neu bewertet werden müssen. Zwei Assetklassen erweisen sich aktuell aus unserer Erfahrung als besonders zukunftsfähig:

1. Life-Science-Immobilien: Der demografische Wandel, die zunehmende Bedeutung medizinischer Forschung und der stabile Mittelzufluss in öffentliche und private Forschungsinstitutionen haben Life Sciences zu einem verlässlichen Wachstumsfeld gemacht. Laborflächen und forschungsnahe Büroimmobilien weisen eine hohe Nutzernachfrage, geringe Leerstandsquoten und große Standorttreue der Mieter auf. Gleichzeitig bestehen hohe Anforderungen an Bauqualität und technologische Ausstattung – was den Wettbewerb begrenzt und die Objekte differenzierbar macht. GalCap investiert bereits seit mehreren Jahren erfolgreich in dieses Segment und plant aktuell die Expansion des bestehenden Portfolios auch auf den deutschen Markt.
2. Gemischte Wohnkonzepte (u.a. freifinanzierter Wohnbau, Mikroapartments, seniorengerechtes Wohnen): Die Wohnungsfrage bleibt eines der dominierenden gesellschaftlichen Themen – und Wohnen eine stabile, wenn auch politisch sensible Assetklasse. Besonders gefragt sind urbane Projekte mit hoher Energieeffizienz, sozialer Durchmischung und durchdachter Infrastrukturanbindung. Investoren, die den regulatorischen Rahmen ernst nehmen und in Qualität investieren, können hier langfristige und planbare Erträge erzielen. Wien gilt dabei als Modellmarkt mit hoher Mieterzufriedenheit und stabilen Erträgen. Zudem sind die Mieten im internationalen Vergleich sehr erschwinglich.

Weitere resiliente Segmente wie Logistikimmobilien, Bildungs- oder Infrastrukturobjekte können eine sinnvolle Beimischung darstellen – sind aber häufig entweder sehr kompetitiv oder sehr nutzerspezifisch und damit kaum drittverwendungsfähig.

Wo investieren? Standortfaktoren im Wandel

Nicht nur die Assetklasse entscheidet über Resilienz – auch die Standortwahl wird komplexer. Drei Entwicklungen zeichnen sich ab:

• Secondary Cities gewinnen an Bedeutung. Der Trend zu dezentralen Wohn- und Arbeitsformen, Digitalisierung und Lebensqualitätsfaktoren rückt B- und C-Standorte stärker in den Fokus. Städte wie Linz, Graz oder Leipzig profitieren von regionaler Dynamik, guten Hochschulen und erschwinglichem Wohnraum. Wenn die Städte zudem mit innovativen Clustern (z. B. Tech, Life Sciences) punkten können, ist dies ein weiterer gewichtiger Vorteil. Wer frühzeitig die passenden Teilmärkte identifiziert, kann hier von positiven Preisentwicklungen profitieren – bei geringerer Konkurrenz als in Core-Städten.
• Klimaveränderungen werden sich auf manche Regionen deutlich stärker auswirken als auf andere. Teile von Spanien werden massiv darunter leiden, was sich in der wirtschaftlichen Dynamik und den dortigen Immobilienwerten widerspiegeln könnte. Für Skandinavien ist die Gefahr deutlich geringer. Auch höhergelegene Regionen sind weniger anfällig als die Küstenstädte. Generell sind Städte mit klaren Anpassungsstrategien an den Klimawandel zu bevorzugen.
• Politische und rechtliche Rahmenbedingungen werden insbesondere wichtiger, weil sich regulatorische Eingriffe zuletzt deutlich häufen – etwa durch verschärfte Mietpreisregulierungen im Wohnsegment oder steuerliche Einschränkungen. Zugleich steigt die Marktunsicherheit durch geopolitische Krisen und wirtschaftliche Umbrüche, was stabile, verlässliche Rahmenbedingungen für Investoren wichtiger denn je macht.

Wachstumsfelder identifizieren: Wo stecken die Chancen von morgen?

Die Transformation der Portfolios ist kein kurzfristiges Rebalancing, sondern ein mehrjähriger strategischer Prozess. Umso wichtiger ist ein strukturierter Blick auf Wachstumsmärkte. Investoren sollten dabei folgende Prinzipien beachten:

• Relevante Megatrends analysieren: Demografie, Technologie, Klimawandel und Urbanisierung haben direkten Einfluss auf Flächennachfrage und Nutzerpräferenzen.
• Regulierung nicht als Risiko, sondern als Orientierung begreifen: ESG-Vorgaben, Energieeffizienzklassen oder Mietrechtsfragen zeigen, wo Investitionen langfristig zukunftsfähig sind – und wo nicht.
• Partnerschaften mit spezialisierten Managern eingehen: Der Zugang zu Märkten, Projekten und Betreiberstrukturen entscheidet über Erfolg und Misserfolg. Gerade in komplexeren Märkten oder bei erklärungsbedürftigen Assetklassen ist lokale Präsenz und fundiertes Know-how unerlässlich.

Fazit

Zukunftsfähige Portfolios beruhen nicht nur auf dem erfolgreichen Management bestehender Assets, sondern auch auf der bewussten Weiterentwicklung der strategischen Ausrichtung. Wer heute frühzeitig in resiliente Assetklassen und wachstumsfähige Standorte investiert, schafft die Grundlage für Stabilität, Ertrag und Differenzierung in den kommenden Marktzyklen. GalCap Europe unterstützt institutionelle Investoren dabei, diese Chancen strukturiert zu nutzen – als Partner für Repositionierung und strategische Portfolioentwicklung.

Im vierten Kapitel werfen wir einen Blick auf das Thema ESG – nicht als regulatorisches Muss, sondern als Werttreiber im aktiven Asset Management.