Aengevelt: Handwerkermangel wachsendes Risiko für Bauträger.
Nach Analysen von DIP-Partner Aengevelt Immobilien trägt auch der Fachkräftemangel im Bauhandwerk zum gestiegenen Insolvenzrisiko für Bauträger und Projektentwickler bei. Das Risiko, dass knapp kalkulierte Termin- und Liquiditätsplanungen zusammenbrechen, steigt angesichts des ohnehin schwierigeren Umfelds auch dadurch, dass Handwerksbetriebe aufgrund von anhaltendem Personalmangel erhebliche Bauzeitverlängerungen oder ungeplante Kostensteigerungen auslösen. Aengevelt sieht aber auch Lösungsmöglichkeiten.
In den vergangenen drei Jahren haben in Deutschland 1.230 Bauträger Insolvenz angemeldet – das entspricht 25 % der zurzeit noch 4.972 aktiven Unternehmen. Der Trend ist weiter steigend. Die Stilllegung der Elbtower-Baustelle der Signa-Gruppe stellt nur die symbolträchtige Spitze des Eisbergs dar. Aus den Kreisen involvierter Anwaltskanzleien ist zu vernehmen, dass die Gründe für die markante Zunahme vielfältig sind: das bereits im Jahr 2022 gestiegene Zinsniveau, unzureichende oder zu knapp kalkulierte Liquiditätsplanung, steigende Finanzierungsprobleme aufgrund gesunkener Buchwerte, zunehmend aber auch Bauzeitverlängerungen aufgrund von Handwerkermangel.
Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) fehlen in der Branche „Vorbereitende Baustellenarbeiten, Bauinstallation und sonstiges Ausbaugewerbe“ mehr als 41.000 Fachkräfte. Damit ist das Baugewerbe knapp nachdem Gesundheitswesen die Branche mit dem zweitstärksten Fachkräftemangel in Deutschland. 18.000 Fachkräfte fehlen in der Bauelektrik, weitere 12.000 in der Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik, 7.000 im Metallbau, 3.700 im Holz-, Möbel- und Innenausbau, 3.000 bei der Dachdeckerei und 1.600 bei der Zimmerei.
Aufgrund des Personalmangels müssen Handwerksbetriebe vielfach Aufträge ablehnen, viel zu lange Warteschlangen vorhalten oder können zugesagte Termine nicht mehr einhalten. In manchen Regionen beträgt die Wartezeit auf einen Elektriker- oder Dachdeckereinsatz inzwischen sogar über ein Jahr. Für Bauträger bedeutet das, dass sie häufig viel zu hohe Preise zahlen müssen, um überhaupt einen Handwerksbetrieb zu finden, dass sie auf Betriebe aus anderen Regionen oder dem Ausland zurückgreifen müssen, was möglicherweise Qualitäts- und Terminprobleme nach sich zieht, oder dass es zu mitunter erheblichen Bauzeitverlängerungen kommt, die Vor- und Zwischenfinanzierungskosten in die Höhe treiben und zudem damit auch den Abverkauf beeinträchtigen.
Bei ohnehin überaus angespannter Liquiditätsplanung können solche Probleme den berühmten Tropfen ausmachen, der das Fass zum Überlaufen bringt und die Insolvenz auslöst. Durch die branchentypische Verflechtung von Objektgesellschaften ergeben sich dann häufig Dominoeffekte. Gerät ein Bauherr in die Insolvenz, können ausführende Unternehmen in der Regel den Vertrag kündigen, die Baustelle verlassen und damit zeitnahe Rettungsbemühungen verunmöglichen oder weiter erschweren.
Das Immobilienhaus Aengevelt zieht aus dem auch strukturell gestiegenen Insolvenzrisiko die Schlussfolgerung, dass Bauträger krisenbedingt eine noch umfassendere Termin- und Liquiditätsplanung benötigen, die einen rollierenden Zeithorizont von mindestens 24 Monaten umfasst. Diese Planung, die der unsubstituierbaren Früherkennung von Krisen dient, sollte auch die Verfügbarkeit der Ressource „Handwerkereinsatz“ berücksichtigen und vorsorglich bei jedem Gewerk einen weiteren Betrieb als Back-up einschließen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Das wirtschaftliche Umfeld ist für die Bauträger und Entwickler schon aufgrund der globalen Krisen, der Entwicklung der Zinslandschaft und der Immobilienpreise schwierig genug geworden. Jetzt kommt noch der jahrelang prognostizierte Fachkräftemangel hinzu, der das Bauhandwerk in besonderem Maße trifft. Vorausschauende Planung mit krisenadäquatem Termin- und Liquiditätspuffern kann eine Maßnahme gegen das Insolvenzrisiko darstellen. Große Bestandshalter sorgen bereits vor, indem sie zunehmend eigene Handwerksbetriebe aufbauen, um in Eigenverantwortung vom Markt unabhängiger zu werden. Für Bauträger und Entwickler wäre diese Lösung allerdings aufgrund der höheren Volatilität ihres Geschäfts weitaus schwieriger zu realisieren.“
