SDFR-Kategorie führt nicht zu klar unterscheidbaren Renditeprofilen
Investoren, die sich an einem Immobilienfonds mit ökologischen oder sozialen Merkmalen gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung (Sustainable Finance Disclosure Regulation bzw. SFDR) beteiligen, müssen im Vergleich zur Beteiligung an einem Fonds gemäß Artikel 6 SFDR, der keine entsprechenden Merkmale aufweist, keine Renditeeinbußen hinnehmen. Das ist ein zentrales Ergebnis einer Performance-Analyse von Artikel-8- und 6-Fonds, die die REAX Advisory GmbH in Kooperation mit der Hochschule RheinMain, Studiengang M.Sc. Real Estate, durchgeführt hat. Im Rahmen der Masterarbeit von Lara Schweitzer wurde ein umfangreicher Datensatz von Immobilienfonds sowohl einer statistischen Querschnittsanalyse als auch einer Zeitreihenanalyse über den gesamten Beobachtungszeitraum unterzogen. Darüber hinaus erfolgte ein historischer Vergleich mit den Resultaten einer bereits 2023 zu diesem Thema durchgeführten Studie des Beratungshauses.
Über alle Auswertungsansätze hinweg ergab sich dabei aus den empirischen Ergebnissen ein konsistentes Bild. Weder für den internen Zinsfuß (Internal Rate of Return bzw. IRR) noch für die Ausschüttungsrendite ließen sich signifikante Performanceunterschiede zwischen den Fonds der unter-schiedlichen SFDR-Kategorien nachweisen. In einzelnen Phasen des Fondslebenszyklus ergaben sich temporäre Unterschiede insofern, als die Artikel-8-Fonds den Break-Even minimal früher erreichten als die Artikel-6-Fonds und die Renditen der Artikel-6-Fonds zwischenzeitlich etwas höher ausfielen als bei den Artikel-8-Fonds. Beide Unterschiede nivellierten sich jedoch im weiteren Verlauf. Damit ließ sich bezüglich des Internen Zinsfußes erneut der Trend zur Konvergenz der Renditepfade beobachten, der sich bereits in der 2023 durchgeführten Studie gezeigt hatte. Die Entwicklung der Ausschüttungsrendite, welche in der aktuellen Studie erstmals zusätzlich erfasst wurde, stabilisierte und steigerte sich bei beiden Fondskategorien mit zunehmender Laufzeit, wobei die Stabilisierung bei Artikel-6-Fonds etwas früher eintrat, während die Artikel-8-Fonds ab der mittleren Fondslaufzeit ebenfalls ähnliche und teils sogar höhere Ausschüttungsrenditen erzielten.
Studiengangsleiter Professor Dr. Bernd Wieberneit, der die Masterarbeit als Referent begleitete, sagt: „Seit dem Inkrafttreten der SFDR wird die Frage nach möglichen Renditeeinbußen bei ESG-orientierten Finanzprodukten im Vergleich zu Produkten ohne ESG-Merkmale immer wieder und auch kontrovers diskutiert. Die nun vorliegenden Analysen eignen sich als Beitrag zur Versachlichung der Debatte und können einschlägige Befürchtungen entkräften.“
Annika Dylong, Geschäftsführerin der REAX Advisory, ergänzt: „Die Analyseergebnisse zeigen, dass es unter wirtschaftlichen Aspekten keinen Grund gibt, auf Fonds mit ESG-Merkmalen gemäß Artikel 8 SFDR zu verzichten. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass die Konvergenz der Renditeverläufe möglicherweise auch darauf hindeutet, dass sich die tatsächliche Ausgestaltung eines Fonds im Hinblick auf ESG-Kriterien möglicherweise nicht in der SFDR-Kategorie allein nicht widerspiegelt. Es ist durchaus möglich, dass einige Fondsanbieter Produkte in einer niedrigeren Kategorie als derjenigen lancieren, deren Kriterien sie eigentlich erfüllen würden. Gründe dafür können die Vermeidung von regulatorischem Mehraufwand, strengeren Berichtspflichten sowie potenzieller Haftungsrisiken sein.“
