Colliers „Ausblick 2026“ – Jahr der Chancen in einem frühzyklischen Umfeld

Im Bürosegment stabilisiert sich die Nachfrage, insbesondere durch Großnutzer. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit ab 2026 spürbar. Der Büromarkt zeigt eine klare Zweiteilung: In zentralen Innenstadtlagen steigen die Spitzenmieten weiter an. Hochwertige, ESG-konforme Flächen bleiben stark nachgefragt und treiben die Preisentwicklung. In peripheren Lagen entwickeln sich die Durchschnittsmieten dagegen überwiegend seitwärts, was die Mietspreizung weiter vergrößert und den Spielraum für Aufwertungsmaßnahmen einschränkt. Am Investmentmarkt zeichnet sich eine vorsichtig optimistische Entwicklung ab. Die Bruttoanfangsrenditen in den Top 7 bewegen sich 2026 voraussichtlich in einer Spanne von 4,25 bis 5,00 Prozent. Investoren fokussieren sich verstärkt auf zentrale Lagen und ESG-konforme, zukunftsfähige Bestandsobjekte.

Francesca Boucard kommentiert: „Der Investmentmarkt findet unter realistischeren Bedingungen neue Impulse und hat damit das Potenzial, den Beginn eines neuen Zyklus zu markieren. Im Jahr 2026 steht das Ende des Leerstandsanstiegs auf der Vermietungsseite – es ist das letzte Jahr mit einer hohen Projektentwicklungspipeline. Der Wettbewerb im Neubausegment wird sich dadurch nochmals verschärfen, bevor die Verfügbarkeit ab 2027 deutlich sinkt.“

Der Wohnungsmarkt bleibt 2026 von einem anhaltenden Angebotsdefizit geprägt. Trotz politischer Maßnahmen wie der Bereitstellung von 4 Mrd. Euro an Bundesfinanzmitteln für den sozialen Wohnungsbau sowie des angekündigten „Bau-Turbos“ geht die Bautätigkeit weiter zurück. Die prognostizierten 175.000 Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Bedarf. Gleichzeitig wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland signifikant, was die strukturelle Wohnraumlücke weiter vergrößert. Entsprechend steigen die Mieten in den Metropolen voraussichtlich um mindestens fünf Prozent.

Felix von Saucken sagt: „2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot. Der Neubau bleibt im Tief, der Bau-Turbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Nur der Investmentmarkt zeigt bereits wieder eine spürbare Belebung. Bei hoher Nachfrage und wachsendem Fokus auf Objekte jüngeren Baualters zeichnet sich in ersten Teilmärkten eine leichte Renditekompression ab.“

Der Einzelhandel bleibt 2026 von Konsolidierung und verändertem Konsumverhalten geprägt. Gewinner sind Fachmärkte, Lebensmittelhändler und Non-Food-Discounter – besonders jene mit innovativen und zukunftsfähigen Konzepten. Innenstädte setzen zunehmend auf Mixed-Use-Konzepte, Services und digitale Formate. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf lebensmittelgeankerte Konzepte und revitalisierungsfähige Shoppingcenter.

Parallel steht der Logistikmarkt vor einem Wendepunkt. Der E-Commerce-Sektor mit einem erwarteten Flächenbedarf von über 650.000 Quadratmetern und Defence treiben die Nachfrage, während Konsolidierung in Industrie- und Kontraktlogistik eine differenzierte Flächenstrategie erfordert. Strategische Lagen, komplexe, teils spezialisierte Logistikimmobilien und flexible Bestandsobjekte gewinnen entsprechend an Bedeutung.

Der Hotelmarkt profitiert von steigender Inlands- und Auslandsnachfrage und einem wachsenden Fokus auf Office-to-Hotel-Konversionen, da klassische Neubauten selten realisiert werden. Internationale Marken und Serviced-Apartment-Anbieter treiben die Marktaktivität weiter voran, was zu einem prognostizierten Transaktionsvolumen von 1,9 bis 2,2 Mrd. Euro in Deutschland führt. Diese Transaktionen schaffen wichtige Vergleichswerte, um den Markt wieder anzukurbeln. Gleichzeitig entwickeln sich Spezialsegmente besonders dynamisch: Life Sciences verzeichnen steigenden Bedarf an Labor- und Forschungsflächen, insbesondere in Clusterregionen wie München, Berlin und Rhein-Neckar. Data Center profitieren vom hohen Rechenleistungs- und Infrastrukturbedarf digitaler Anwendungen sowie politischem Rückenwind und zählen 2026 zu den zentralen Wachstumstreibern.

„Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel: 2026 wird ein Jahr, in dem sich Märkte neu ordnen und Nachfrageprofile verändern. Zugleich eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen. In diesem Umfeld werden Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu entscheidenden Faktoren für nachhaltigen Erfolg auf dem deutschen Immobilienmarkt“, so Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, abschließend.