Oder: Warum ein EuGH-Urteil die Grunderwerbsteuer bei Share-Deals erschüttern könnte
Die Grunderwerbsteuer besteuert den Wechsel von Immobilien. Das Europarecht schützt die Bewegung von Kapital. Share Deals bewegen sich genau auf dieser Grenzlinie.
Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juni 2026 könnte deshalb weit über den konkreten Einzelfall hinausreichen.
Im Verfahren Nova Iberomoldes (C-837/24) hatte der EuGH über eine portugiesische Grunderwerbsteuerregelung zu entscheiden, die bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen zur Anwendung kam.
Was zunächst wie eine Spezialfrage des portugiesischen Steuerrechts erscheint, wird von Teilen der steuerlichen Fachwelt bereits deutlich grundsätzlicher bewertet. Führende Berater sprechen von einem möglichen „Erdbeben für die Grunderwerbsteuer“.
Der Konflikt hinter dem Fall (Share Deal)
Ausgangspunkt ist die europäische Kapitalansammlungsrichtlinie.
Ihr Ziel ist es, Kapitalzuführungen und bestimmte gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen vor steuerlichen Belastungen zu schützen. Die wirtschaftliche Mobilität von Kapital soll nicht durch indirekte Steuern behindert werden.
Dem gegenüber steht ein ebenso nachvollziehbares Interesse der Mitgliedstaaten an Einnahmen: Der Erwerb von Immobilien soll besteuert werden.
Über Jahrzehnte funktionierte diese Trennung vergleichsweise klar. Kapitalverkehr auf der einen Seite. Grundstücksübertragungen auf der anderen.
Share Deals haben diese Grenze zunehmend verschwimmen lassen.
Denn wer Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, bewegt formal Kapital. Gleichzeitig kann wirtschaftlich die Kontrolle über Immobilien übergehen.
Genau an dieser Schnittstelle bewegt sich das Urteil des EuGH.
Die wirtschaftliche Realität zählt
Im entschiedenen Fall wurde eine konzerninterne Umstrukturierung vorgenommen.
Gesellschaftsanteile wechselten zwar rechtlich den Eigentümer. Wirtschaftlich verblieb der Immobilienbesitz jedoch vollständig innerhalb desselben Konzerns.
Für den EuGH war genau dies der entscheidende Punkt.
Die Richter stellten auf die wirtschaftliche Realität der Transaktion ab. Trotz der rechtlichen Übertragung von Anteilen sahen sie keinen tatsächlichen Wechsel des Immobilienbesitzes.
Vereinfacht formuliert:
Die rechtliche Hülle wechselte, die wirtschaftliche Zuordnung blieb dieselbe.
Damit fehlte aus Sicht des Gerichts gerade jenes Element, das eine klassische Grunderwerbsteuer typischerweise rechtfertigt: ein tatsächlicher Besitzwechsel.
Warum Deutschland genau hinschauen dürfte
Die Entscheidung betrifft unmittelbar zwar portugiesisches Recht.
Die Diskussion endet jedoch nicht an der portugiesischen Grenze.
Auch das deutsche Grunderwerbsteuerrecht erfasst seit vielen Jahren Share Deals und gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen über verschiedene Ergänzungs- und Anteilseinigungstatbestände.
Die deutschen Regelungen unterscheiden sich in ihrer konkreten Ausgestaltung von den portugiesischen Vorschriften. Der grundlegende Konflikt ist jedoch derselbe:
Wann liegt tatsächlich ein steuerbarer Immobilienerwerb vor – und wann lediglich eine gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung ohne wirtschaftlichen Eigentümerwechsel?
Sicherlich sind bereits in Deutschland Verfahren anhängig oder werden dies, die nun auf die weitere Auswertung der Luxemburger Entscheidung warten dürften.
Die eigentliche Bedeutung
Die spannendere Frage lautet daher natürlich auch in Deutschland, wie weit nationale Gesetzgeber bei der Besteuerung gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen überhaupt gehen dürfen, wenn das Europarecht gleichzeitig die freie Bewegung von Kapital schützen will.
Der EuGH hat hierzu ein bemerkenswertes Signal gesendet: Nicht jede rechtliche Übertragung ist automatisch auch ein wirtschaftlicher Eigentümerwechsel.
Und wo wirtschaftlich kein Eigentümerwechsel stattfindet, könnte auch die steuerliche Rechtfertigung einer Belastung an Grenzen stoßen.
📌 Fazit:
- Noch ist offen, welche konkreten Folgen das Urteil für die deutsche Grunderwerbsteuer haben wird.
- Klar ist jedoch bereits heute: Der EuGH hat den Fokus auf die wirtschaftliche Realität von Share Deals gelenkt.
- Das Urteil berührt damit eine Grundsatzfrage, die weit über die Grunderwerbsteuer hinausreicht.
- Europa schützt die Mobilität von Kapital. Nationale Steuersysteme schützen die Besteuerung von Immobilien.
- Für Investoren in Deutschland mit offenen Grunderwerbsteuerfällen dürfte es sich daher lohnen, die weitere Entwicklung aufmerksam zu verfolgen. Denn während sich Rechtsauffassungen ändern können, ist Bestandskraft meist endgültig.
