Bauturbo trifft Behördenrealität: Beschleunigung allein reicht nicht aus

Mit dem Ende 2025 eingeführten sogenannten Bauturbo wollte der Gesetzgeber dem stockenden Wohnungsbau in Deutschland neue Dynamik verleihen. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ermöglicht weitreichende Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht und soll Genehmigungsverfahren deutlich verkürzen. Doch wie groß ist die tatsächliche Wirkung, insbesondere vor dem Hintergrund explodierender Baukosten? Diese Frage stand im Mittelpunkt einer Online-Pressekonferenz von Rueckerconsult, an der Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, Jens Wadle, Geschäftsführender Gesellschafter von Hohental, Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, und Jakob Hans Hien, Rechtsanwalt für öffentliches Bau- und Planungsrecht bei KNAUTHE Rechtsanwälte, teilnahmen.

Aus juristischer Sicht ist der Bauturbo vor allem eines: ein Instrument zur Beschleunigung von Genehmigungen. „Der Begriff Bauturbo suggeriert etwas, das das Gesetz gar nicht leisten kann“, sagt Jakob Hans Hien. „Eigentlich müsste man von einem Genehmigungsturbo sprechen, denn gebaut wird dadurch nicht schneller, wohl aber früher.“ Die größte Neuerung liege darin, dass Kommunen künftig auf langwierige Bebauungsplanverfahren verzichten können. „Wir reden hier über Zeitersparnisse von fünf bis sechs Jahren“, sagt Hien. „Selbst Quartierentwicklungen können mit dem Bauturbo innerhalb von rund anderthalb Jahren genehmigungsreif sein – statt erst nach einem Jahrzehnt.“ Zugleich bleibt die Anwendung freiwillig. „Ohne Zustimmung der Gemeinde gibt es keinen Bauturbo“, betont Hien. „Das ist der zentrale Flaschenhals und zugleich die größte Unsicherheit.“

Aus Sicht der Projektentwickler liegt das Kernproblem jedoch nicht nur im Planungsrecht, sondern auch in der Wirtschaftlichkeit des Bauens. Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, bringt es auf den Punkt: „Wir sind derzeit schlicht nicht in der Lage, wirtschaftlich Wohnraum zu bauen.“ Hohe Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten sowie Genehmigungsrisiken ließen sich nicht mehr mit bezahlbaren Mieten vereinbaren. „Wir müssten Wohnungen zu Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter bauen, um rentabel zu sein. Dafür findet sich aber kein Markt", so Becken. „Das ist sozial und wirtschaftlich nicht darstellbar." Zudem kritisiert er die fehlende Verbindlichkeit des neuen Gesetzes: „Solange der Bauturbo nicht verpflichtend ist, wird er vielerorts nicht angewendet.“ In der Praxis erlebe er, dass Kommunen trotz passender Projekte weiterhin auf Bebauungsplänen bestehen. „Dann verlieren wir wieder Jahre – und am Ende wird im schlimmsten Fall gar nicht gebaut.“

Auch Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, sieht die Wirtschaftlichkeit als entscheidenden Hebel. „Immobilien konkurrieren heute nicht mehr nur untereinander, sondern mit anderen Anlageklassen“, erklärt er. „Warum sollte privates Kapital ein Entwicklungsrisiko eingehen, wenn es sichere Staatsanleihen mit drei Prozent Rendite gibt?“ Für Kempf ist klar: „Wir können die Mieten politisch kaum weiter erhöhen. Also müssen wir die Gesamtinvestitionskosten radikal senken.“ Dazu gehöre auch, liebgewonnene Standards zu hinterfragen. „Unsere Baustandards sind in den vergangenen zehn bis 15 Jahren immer weiter erhöht und aufgebläht worden. Davon müssen wir runter, wenn wir wieder bezahlbar bauen wollen.“ Der Bauturbo könne dabei helfen – etwa durch höhere Dichten. „Die optimale Ausnutzung von Grundstücken ist ein zentraler Hebel, um Kosten zu senken“, sagt Kempf. „Aber das funktioniert nur, wenn die Kommunen den politischen Willen haben, das Instrument auch einzusetzen.“

Ähnlich argumentiert Jens Wadle. Er sieht im Bauturbo unter anderem eine Chance für die Nachverdichtung. „Höhere Dichte ist ein Schlüssel, um Baukosten pro Quadratmeter zu senken“, sagt Wadle. „Genau hier kann der Bauturbo helfen, weil er Abweichungen von bisherigen Maßstäben ermöglicht.“ Gleichzeitig warnt er vor neuen Kostenfallen: „Der Vorteil darf nicht sofort wieder im Grundstückspreis verpuffen.“ Auch Bodenbesitzer müssten ihren Beitrag leisten. „Wir brauchen Projekte, die gebaut werden und nicht Grundstücke, mit denen spekuliert wird.“ Für Wadle ist der Bauturbo ein wichtiges Signal: „Er ist kein Wundermittel, aber ein Impuls für die Planungsbehörden deutschlandweit, der hoffentlich den Druck erhöht, Projekte schneller an den Start zu bekommen.“

Ein Signal, dass der Bauturbo rasch angewandt werden könnte, kommt aus Berlin. „Als Bezirk werden wir von der optionalen Vereinfachung des Planungsrechts sicher Gebrauch machen“, sagt Martin Schaefer, Bürgermeister von Berlin-Lichtenberg. „Das heißt: Stand heute prüfen wir jedes Projekt, ob eine Anwendung des Bauturbo sinnvoll ist.” Die Beantwortung dieser Frage hängt für Schaefer nicht zuletzt von der vor Ort vorhandenen sozialen Infrastruktur ab. „Gibt es genug Schul- und Kitaplätze, eine ausreichende Nahversorgung sowie Freizeit-, Grün- und Sportflächen, werden wir die Planung beschleunigen. Denn Wohnungen werden in Lichtenberg dringend gebraucht. Macht der potenzielle Zuwachs der Wohnbevölkerung durch größere Projekte die Schaffung zusätzlicher Infrastruktur erforderlich, werden wir allerdings in der Regel auch weiterhin einen B-Plan aufstellen. Denn bei der derzeitigen Wirtschafts- und Etatlage in Berlin können Schulen und Kitas nicht allein von der öffentlichen Hand errichtet werden.“

Der Bauturbo hat vor allem über Zeitgewinne und eine höhere Flächenausnutzung das Potenzial, den Wohnungsbau deutlich zu beschleunigen und Kosten zu senken. Doch ohne verbindlichere Anwendung, sinkende Bau- und Finanzierungskosten sowie politische Verlässlichkeit bleibt seine Wirkung begrenzt. „Der Bauturbo kann viel bewirken“, fasst Jakob Hans Hien zusammen. „Aber nur, wenn wir ihn auch wirklich nutzen – und den Mut haben, alte Verfahren hinter uns zu lassen.“