Die Kunst der erfolgreichen Portfolio-Transformation

Kapitel 5 der 6-teiligen Reihe „IMMOBILIENSTRATEGIE 2025+: REVITALISIERUNG, REPOSITIONIERUNG, ZUKUNFTSSICHERUNG“

Viele institutionelle Investoren haben längst erkannt, dass punktuelle Maßnahmen – etwa die ESG-Optimierung einzelner Objekte oder die Beimischung neuer Assetklassen – allein nicht ausreichen. Gefragt ist eine umfassende strategische Transformation: weg vom statischen Bestand hin zu einem dynamischen, widerstandsfähigen Portfolio, das auch in einem volatilen Marktumfeld verlässliche Erträge liefert.

Eine solche Portfolio-Transformation ist jedoch kein Schnellschuss, sondern ein vielschichtiger, langfristiger Prozess, der Planung, Priorisierung und Durchhaltevermögen erfordert. In diesem Kapitel zeigen wir, wie dieser Prozess gelingen kann, welche Faktoren bei der Strategieentwicklung zu berücksichtigen sind und wie GalCap institutionelle Investoren dabei unterstützt hat, ihre Portfolios neu auszurichten.

Der schrittweise Umbau eines institutionellen Portfolios

1. Eine erfolgreiche Transformation beginnt mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme: Wo steht das Portfolio aktuell? Welche Objekte erfüllen auch künftig ihre Funktion – und welche gefährden das Gesamtbild? Daraus ergeben sich drei zentrale Handlungsfelder:
   1. Bewertung und Kategorisierung: Jedes Objekt wird anhand klarer Kriterien geprüft – etwa Ertragskraft, ESG-Konformität, Nachfragesituation und Revitalisierungspotenzial. Daraus entstehen Kategorien wie „halten und optimieren“, „strategisch repositionieren“ oder „perspektivisch veräußern“. Ein besonderer Fokus sollte auf solchen Objekten liegen, die heute als „Core“ gelten, aber strukturelle Schwächen aufweisen. Nicht selten basiert die Core-Klassifizierung allein auf einem langfristigen Mietvertrag – während ESG-Defizite, Standortrisiken oder fehlende Drittverwendungsfähigkeit ignoriert werden.
   2. Zielbild definieren: Auf Basis individueller Risikopräferenzen, Nachhaltigkeitszielen und Renditeanforderungen wird ein Zukunftsportfolio modelliert. Dieses kann z. B. einen höheren Wohnanteil, eine stärkere Diversifikation über Standorte oder eine gezielte Beimischung resilienter Assetklassen umfassen.
   3. Umsetzung in Etappen: Die Transformation erfolgt nicht in einem Schritt, sondern in abgestuften Maßnahmen – etwa durch selektive Verkäufe, gezielte Reinvestitionen, Repositionierung bestehender Assets oder Neuinvestitionen in Zukunftsmärkte. Wichtig ist eine klare Roadmap mit Zwischenzielen und Monitoring-Prozessen.

   Dabei gilt es, auch interne Anreizstrukturen kritisch zu hinterfragen. In vielen Organisationen werden langfristige Risiken von heutigen Entscheidern ignoriert – in der Annahme, dass die Konsequenzen erst deren Nachfolger betreffen. Dieses Phänomen – bekannt als Principal-Agent-Konflikt – führt dazu, dass vermeintlich sichere Objekte bevorzugt werden, obwohl sie bei genauer Prüfung keine nachhaltige Performancebasis bieten. Eine konsequente Portfoliosteuerung muss daher sowohl inhaltlich als auch strukturell professionell aufgesetzt sein.

Risikomanagement: Welche Strategie passt zu welchem Investorentyp?

Nicht jedes Modell passt zu jedem Investor. Die Kunst liegt darin, eine individuelle Transformationsstrategie zu entwickeln, die den spezifischen Anforderungen und Restriktionen gerecht wird. Zu unterscheiden sind beispielsweise:

• Sicherheitsorientierte Investoren: Fokus auf stabile Erträge, hohe ESG-Konformität, konservatives Wachstum. Hier stehen Optimierung und behutsame Umschichtung im Vordergrund.
• Ertragsorientierte Investoren: Bereitschaft, selektive Risiken einzugehen – z. B. über Core+/Value-Add-Strategien oder geografische Diversifikation. Hier bieten sich gemischte Transformationspfade an, etwa durch Kombination von Bestandssanierung und Ankauf zukunftsfähiger Objekte.
• Flexiblere Investoren: Oft höhere Freiheitsgrade, aber begrenzte interne Kapazitäten. Hier kann eine Transformation mit externer Unterstützung zügig und individuell erfolgen – auch über separate Vehikel oder Club Deals.

Erfolgsfaktor ist ein eng verzahntes Zusammenspiel von Asset Management, Investmentstrategie, Reporting und Kommunikation – intern wie extern.

Von der Theorie zur Praxis: Wie GalCap Portfolios erfolgreich transformiert hat

GalCap Europe hat in mehreren Mandaten institutionelle Investoren bei der Transformation ihrer Portfolios begleitet. Entscheidende Erfolgsfaktoren aus der Praxis:

• Integration aller Objekte in ein einheitliches Analyse- und Steuerungssystem – von ESG-Bewertung über CapEx-Planung bis Mietstruktur.
• Konzeption einer klaren Zielarchitektur für das Portfolio mit konkreten Zielquoten, Benchmarks und Priorisierungskriterien.
• Durchführung von Machbarkeitsanalysen für Revitalisierung oder Veräußerung, ergänzt durch belastbare Businesspläne.
• Implementierung eines aktiven Deal-Screenings für Zukunftsmärkte – etwa Life Science oder mietpreisgedämpfter Wohnbau.
• Kontinuierliche Kommunikation mit den Investoren, regelmäßige Berichte zum Umsetzungsfortschritt und Anpassung der Strategie bei veränderten Marktbedingungen.

Fazit

Portfoliotransformation ist eine Disziplin für strategisch denkende Investoren mit langfristigem Horizont. Wer heute die Weichen richtig stellt, sichert sich nicht nur die Ertragskraft der nächsten Jahre – sondern auch die Handlungsfähigkeit in künftigen Marktzyklen. Dabei geht es nicht um radikale Brüche, sondern um schrittweise Entwicklung.

Gleichzeitig sollten Investoren die eigenen Entscheidungsmechanismen reflektieren – insbesondere dort, wo langfristige Verantwortung und kurzfristige Anreize auseinanderfallen. Denn wer sich nur auf scheinbar pflegeleichte Core-Produkte verlässt, läuft Gefahr, die eigentlichen Herausforderungen zu verschleppen.

Im sechsten und letzten Kapitel werfen wir einen Blick in die Zukunft: Wie sehen resiliente Portfolios im Jahr 2030 aus – und welche Handlungsoptionen leiten sich daraus ab?