Die institutionelle Kapitalanlage kennt eine feste Koordinate: die Immobilienquote. Ein klarer, etablierter Bestandteil im Portfolio – gut erklärbar. Doch beginnt diese Sicht nicht zu kurz zu greifen? Wer heute im Kontext institutioneller Real-Asset-Anlagen noch klassisch nach einer Immobilienquote fragt, verpasst möglicherweise die Entwicklung zu einer Versorgungs- und Funktionsquote.
Funktion statt Kategorie
Denn reale Anlagen werden nicht mehr nur über ihre bauliche Form oder über Mietvertragsstrukturen definiert, sondern über ihre Rolle im Versorgungssystem einer modernen Wirtschaft:
- Energie bereitstellen und speichern
- Daten transportieren und verarbeiten
- Gesundheits- und Pflegeangebote sichern
- Mobilität ermöglichen
- Quartiere betreiben, nicht nur bebauen
Kapital orientiert sich zunehmend an Funktion statt Kategorie.
Regulierung ist noch in Segmenten verankert — die Realität längst in Systemen angekommen
Die Einführung einer Infrastrukturquote in der AnlV war ein wichtiger Schritt. Und gleichzeitig macht sie sichtbar, wie die traditionelle Logik an Grenzen stößt:
Immobilie in der einen Quote, Infrastruktur in der anderen Quote. Diese Trennung lässt sich in moderner Wertschöpfung kaum durchhalten. Beispiele:
- Ein Rechenzentrum ist baulich ein Gebäude,
betrieblich aber ein Netz- und Energieobjekt.
- Das Wohnquartier wird zunehmend auch Energie- und Mobilitätsknoten.
- Logistikstandorte sind auch Teil der Daseinsvorsorge.
- Pflegecampus und Klinik sind Versorgungscluster, nicht nur Objekte.
Während sich die Regulierung noch an die altbewährte Kategorisierung klammert, ist die Realität längst in Systemen angekommen.
Anekdotischer, aber bezeichnender Befund: die Expo Real
Ein anekdotischer, aber bezeichnender Befund: die Expo Real dieses Jahr.
Eigentlich die klassische Immobilienmesse. Doch das Programm zeigt inzwischen regelmäßig Formate zu:
- Rechenzentrumsstandorten
- Energie- und Netzinfrastruktur
- digitaler Versorgung und kritischen Systemen
Wenn selbst das Leitforum der Immobilienwelt über Anschlussleistung, Datendurchsatz und Energiefähigkeit diskutiert, dann hat sich die Realität verschoben —
und zwar vom Quadratmeter zur Versorgungslogik.
📌 Relevante Anschlussfragen: Was folgt daraus für die institutionelle Real Assets Kapitalanlage?
Die ausschließlich regulatorische Einwertung von Real Assets ist möglicherweise in der eigentlichen Steuerung der Kapitalanlage missleading. Denn wenn auch die Kategorien bleiben, kommen für den institutionellen Kapitalanleger neue Fragen hinzu:
- Wie misst man Versorgungskapazität im Portfolio-Kontext?
- Welche Rolle spielen Anschlussfähigkeit, Resilienz, Betriebsmodelle?
- Welche Steuerungskennzahlen entstehen jenseits von Leerstand, Miete, IRR und LTV?
- Und wie integriert man hybride Assets, die in keiner Schublade sauber liegen?
- Sicherlich weitere Fragen, welche der Autor dieser Kolumne selbst auch noch nicht kennt...
