Rund 64 Prozent der Mietnachfrage entfällt auf Flächen bis 3.000 Quadratmeter. Der Markt für Gewerbe- und Handwerkerparks hat sich zu einem eigenständigen und strukturell wachsenden Segment entwickelt. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch die anhaltend hohe Nachfrage nach kleinteiligen, flexibel nutzbaren Flächen in urbanen und gut angebundenen Lagen.
Im Rahmen des von RUECKERCONSULT organisierten Webinars „Gewerbeparks: wachsendes Marktsegment oder kurzfristiger Hype?“ mit Unternehmensvertretern von Colliers, GreenPlaces, SQUARE PARKS und PGIM wurde deutlich, dass sich das Segment sowohl auf Nutzer- als auch auf Investorenseite professionalisiert. Laut Colliers entfielen zuletzt rund 64 Prozent der Mietabschlüsse im Industrie- und Logistikbereich auf Flächen bis 3.000 Quadratmeter. Besonders gefragt sind Einheiten zwischen wenigen Hundert und etwa 3.000 Quadratmetern, die Handwerk, technologieorientierten Unternehmen, produktionsnahen Betrieben sowie E-Commerce-Anbietern flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, sagt: „Wir sehen eine klare strukturelle Nachfrage nach kleinteiligen Flächen im städtischen Umfeld. Getrieben wird diese Nachfrage durch veränderte Wertschöpfungsketten, On-Demand-Produktion und den Wunsch vieler Unternehmen, näher an ihren Absatzmärkten zu agieren.“ Henning Nietz, Geschäftsführer von SQUARE PARKS, ergänzt mit Blick auf die Lage- und Objektkriterien: „Wir beobachten eine dauerhafte Verschiebung hin zu urbanen Neubau-Gewerbeparks mit flexiblen, erweiterbaren Einheiten. Unternehmen legen zunehmend Wert auf Standortqualität, Energieverfügbarkeit und digitale Infrastruktur.“
Diese Entwicklung bestätigt Markus Eberhard, Geschäftsführer von GreenPlaces, und beobachtet zudem Nachfrage auf kommunaler Ebene: „Viele Regionen befinden sich in wirtschaftlicher Transformation. Daraus entsteht konkreter Bedarf an funktionalen, modularen Flächen, die Wachstum ermöglichen – gerade für kleinere und mittlere Unternehmen, die lange nach passenden Standorten suchen. Gewerbehöfe mit kleinen, flexiblen Mieteinheiten sind hierfür der passende Lösungsansatz, diese Transformation bedarfsgerecht zu unterstützen.“
Fortschreitende Institutionalisierung: Betrieb und Management rücken in den Vordergrund.
Damit die Sparte für mehr institutionelle Investoren attraktiv wird, ist ein professionell organisiertes Asset- und Property-Management der Multi-Tenant-Objekte zentral. Zugleich bietet das Segment durch seinen Nutzungsmix stabile und diversifizierte Cashflows. Kah sagt: „Bei den Mieten sehen wir Aufschläge gegenüber klassischer Logistik von bis zu 18 Prozent bei den Spitzenmieten und 9 Prozent bei den Durchschnittsmieten – zugleich sind Erreichbarkeit und das Management am Standort für viele Nutzer wichtiger als ein reiner Preisvergleich.“
Nietz sagt: „Für die Werthaltigkeit ist vor allem der laufende Betrieb entscheidend. Im Vergleich zur klassischen Big-Box-Logistik wird die höhere Managementintensität durch die breite Nutzerstruktur und die Drittverwendbarkeit der Flächen ausgeglichen. Ein professionelles Asset- und Property-Management ist somit ein integraler Bestandteil des Geschäftsmodells.“
Eberhard ergänzt: „Standardisiertes, modular-serielles Bauen hilft, Bauzeit und Kosten besser zu steuern und effizienter zu machen. Gleichzeitig bleibt die Anpassung an lokale Nachfrageprofile entscheidend. Wir sehen, dass konkrete Nutzeranfragen häufig frühzeitig eintreffen und Vorvermietung dadurch punktuell möglich wird.“
Branche sieht Segment auf dem Weg zur eigenen Assetklasse.
Im Rahmen des Webinars wurden die Teilnehmenden nach ihrer Einschätzung zur Marktpositionierung von Gewerbe- und Handwerkerparks befragt, woran sich 102 Personen beteiligten. Die Mehrheit der Befragten, rund 54 Prozent, sieht das Segment entweder bereits als eigenständige Assetklasse (15 Prozent) oder auf dem Weg dahin (39 Prozent). Ein weiterer Teil von 37 Prozent ordnet Gewerbeparks als festen Bestandteil innerhalb der Logistik- beziehungsweise Light-Industrial-Immobilien ein. Ein Prozent schätzt Gewerbe- und Handwerkerparks als rein konjunkturell getriebenes Marktsegment ein. Knapp acht Prozent konnten keine klare Einschätzung aufgrund der Intransparenz des Marktes geben.
Christian Kah ordnet in diesem Zusammenhang die bisherige Marktwahrnehmung ein: „Gewerbeparks wurden lange keiner klar abgegrenzten Anlageklasse zugeordnet. Insbesondere Transaktionen im kleinteiligen Flächensegment unter 3.000 Quadratmetern sind statistisch nicht immer separat ausgewiesen worden. Mit zunehmender Marktstandardisierung verbessert sich jedoch die Transparenz – das ist eine wichtige Voraussetzung für die weitere institutionelle Etablierung.“
