Zunehmend zeichnet sich ab, dass Immobilienfonds institutionell vor allem in zwei Ausprägungen als besonders tragfähig wahrgenommen werden: als sehr große offene Vehikel oder als geschlossene Club-Strukturen.
Der strukturelle Zwischenraum gerät dabei zunehmend unter Rechtfertigungsdruck. Das liegt daran, dass der letzte Immobilienzyklus bei vielen institutionellen Anlegern das Vertrauen in bestimmte Fondsmechaniken verändert hat. Dabei geht es weniger um Objektqualität oder Managementleistung als um die Belastbarkeit der Fondsstruktur in Stressphasen. Immobilienspezialfonds müssen heute einer deutlich kritischeren Beurteilung standhalten als noch vor einigen Jahren.
Im Zentrum steht dabei die Liquiditätsfrage. In Phasen erhöhten Rückgabedrucks treffen Rückgabeverlangen auf illiquide Vermögenswerte. Die Folge ist bekannt: Zeitdruck ersetzt Steuerung, und Immobilien werden im ungünstigsten Fall zu nachteiligen Zeitpunkten veräußert, um Liquidität bereitzustellen. Die ökonomischen Kosten tragen regelmäßig die verbleibenden Anleger; zugleich lassen sich ursprünglich vorgesehene Exit-Strategien nicht mehr wie geplant umsetzen. In jedem Fall binden solche Konstellationen auf Anlegerseite Ressourcen, die zum Zeitpunkt der Fondszeichnung weder einkalkuliert noch intendiert waren.
Vor diesem Hintergrund wird Größe neu bewertet. Erst oberhalb einer kritischen Fondsgröße sorgen Anlegerdiversifikation, stabilere Cashflows und eine geringere Gleichläufigkeit von Rückgaben dafür, dass Liquiditätssteuerung praktisch wirksam werden kann. Unterhalb dieser Schwelle bleibt Liquiditätsmanagement strukturell begrenzt.
Die derzeit in offenen Fonds implementierten Liquiditätsmanagement-Tools sind richtig und notwendig. Sie können Rückgaben steuern, Zeit verschaffen und Stresssituationen ordnen. Ihre Wirkung entfalten sie jedoch nur dort, wo auch tatsächlich Liquidität vorhanden ist – denn Instrumente ersetzen keine Struktur.
Parallel dazu ist eine breitere Entwicklung zu beobachten: Die Governance-Anforderungen an illiquide Anlagen nähern sich zunehmend denen liquider Anlageklassen an. Fragen der Liquiditätssteuerung, der Entscheidungsprozesse im Stressfall und der Gleichbehandlung von Anlegergruppen werden früher, systematischer und verbindlicher adressiert als in der Vergangenheit.
Diese Annäherung geht mit einer steigenden Professionalisierung einher. Strukturen werden robuster ausgelegt, Verantwortlichkeiten klarer definiert und Mandate stärker entlang von Governance-Kriterien gestaltet. In diesem Umfeld gewinnen Skaleneffekte an Bedeutung – nicht als Selbstzweck, sondern als Voraussetzung für belastbare Steuerungsmechaniken.
Der alternative Weg bei geringeren Volumina bleibt klar umrissen: geschlossene Fonds und Club-Strukturen. Sie schließen vorzeitige Exits aus und verhindern die einseitige Externalisierung von Liquiditätsbedarf. Diese Strukturen sind weniger flexibel und in ihrer Vertriebstauglichkeit eingeschränkter, bieten dafür jedoch ein hohes Maß an Klarheit und Gleichbehandlung.
Vor diesem Hintergrund stellt sich zunehmend die Frage, wo sich der klassische offene Mehranleger-Vertriebsfonds, wie er im vergangenen Zyklus breite Anwendung fand, künftig einsortiert. Theoretisch hat auch dieses Modell eine Zukunft. Praktisch wird sie jedoch enger definiert sein – zwischen notwendiger Mindestgröße, klarer Governance und professioneller Umsetzung.
📌 Fazit:
- Offene Immobilien-Spezialfonds behalten ihren Platz.
- Möglicherweise nicht mehr in jeder Größenordnung.
- Und immer seltener im strukturellen Zwischenraum.
