Immobilienmärkte bieten Chancen zum Aufbau strategischer Allokationen
Nach drei herausfordernden Jahren an den Immobilienmärkten mit signifikanten Bewertungskorrekturen, deutlichen Anstiegen bei den Bau- und Finanzierungskosten sowie Verschiebungen bei der Flächennachfrage mehren sich an den Märkten die Lichtblicke. Den Leitzinssenkungen der EZB werden weitere Zinssenkungen folgen. Die Kapitalmarktzinsen und Bewertungsniveaus im Core-Segment stabilisieren sich. Auch der Transformations- und Anpassungsprozess der deutschen Volkswirtschaft sowie die Auswirkungen der langfristig wirkenden Megatrends werden sich im Jahr 2025 weiter fortsetzen.
In Summe resultieren diese Entwicklungen in einer deutlichen Ausweitung der Rendite-Spreads von Immobilieninvestments gegenüber Staatsanleihen und führen damit zu einer wieder steigenden Attraktivität von Immobilien als Portfoliobaustein, was sich auch in einer Verbesserung des Investorensentiments widerspiegelt. Ein weiterer Sinkflug der Immobilienpreise ist nicht zu erwarten – im Gegenteil, gerade bei Wohnen sind auch wieder erste Preisanstiege zu verzeichnen und auch für hochwertige Büroobjekte in zentralen, innerstädtischen Lagen der Top 7-Standorte scheint der Boden gefunden. Dies ist das Ergebnis der aktuellen Consensus-Büromarktprognose der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Centers for Real Estate Studies (CRES).
Bodenbildung und neue Investitionschancen
Dies bedeutet nicht, dass die Immobilienmärkte in 2025 zu den Rekordniveaus aus dem letzten Zyklushoch zurückkehren werden. Es ist allerdings eine Bodenbildung zu erkennen und es zeichnet sich eine Belebung der Märkte ab. Auch werden von der schwachen Konjunktur im Jahr 2025 keine positiven Impulse für den Immobilienmarkt ausgehen und Refinanzierungen abseits des Core-Segments sowie Projektentwicklungen werden für Herausforderungen sorgen. Durch dadurch aufkommenden Verkaufsdruck könnten sich jedoch für eigenkapitalstarke Investoren auch attraktive langfristige Investmentchancen ergeben. Die Rekalibrierung der Märkte sorgt gleichzeitig dafür, dass der Einsatz von Fremdkapital bei Neuinvestments wieder einen positiven Renditebeitrag leistet.
Unterschiedliche Entwicklungen in den Nutzungsarten
Die einzelnen Nutzungsarten werden im kommenden Immobilienzyklus von unterschiedlichen Fundamentalfaktoren und gesellschaftlichen Entwicklungen Rückenwind erhalten. Den Wohnungsmärkten kommen dabei insbesondere der hohe Nachfrageüberhang in den Wachstumsregionen, der auf Grund der anhaltend rückläufigen Neubautätigkeit auch in 2025 zunehmen und zu weiteren Mietpreisanstiegen führen wird, sowie die hohe konjunkturelle Resilienz zugute. Die Mieterträge unterliegen damit einer hohen Sicherheit. Selbst wenn die neue Bundesregierung den Wohnungsbau ganz oben auf die Prioritätenliste setzen sollte, wird sich die Neubauaktivität so schnell nicht beleben, da die Regierungsbildung sowie die Verabschiedung und Umsetzung neuer Förderprogramme Zeit in Anspruch nehmen werden.
Bei Nahversorgungszentren sorgt die konjunkturelle Resilienz in Verbindung mit bonitätsstarken Mietern aus dem Bereich des täglichen Bedarfs für eine hohe Flächennachfrage sowie stabile Mieterträge. Die Möglichkeiten des Onlinehandels werden in diesem Segment des stationären Einzelhandels durch die Konsumenten nur sehr begrenzt angenommen.
Bei Logistikimmobilien hat sich die Preiskorrektur am schnellsten und mit einer sehr hohen Dynamik vollzogen, so dass sich in diesem Sektor auch wieder attraktive Anlagechancen finden. Bei der Selektion von passenden Objekten wird die Fokussierung auf Neubauobjekte in etablierten Lagen an Bedeutung gewinnen. Langfristig werden der Rückgang an spekulativen Projektentwicklungen, der zunehmende Online-Handel sowie die Verkürzung und Flexibilisierung der Lieferketten die Flächennachfrage stützen und die Mietpreisniveaus positiv beeinflussen.
Mit Blick auf Büroimmobilien nimmt der Markt die stärkste Fragmentierung vor. Die Veränderung der Arbeitswelten und der War for Talents führen zu einer hohen Nachfrage nach hochwertigen, ESG-konformen, modernen innerstädtischen Büroflächen, wodurch solche Objekte stabile Mieterträge und niedrige Leerstände aufweisen sowie attraktive Ertragsaussichten besitzen.
Attraktive Investmentopportunitäten ergeben sich auch in Nischensegmenten wie Gesundheitsimmobilien, Ärztehäusern und Seniorenwohnen, bei denen die demographische Entwicklung und gesellschaftliche Veränderungen in den kommenden Jahren für eine zusätzliche Nachfrage sorgen werden.
Fazit: Strategische Allokationen als Chance für Investoren
Die sich aus der aktuellen Gemengelage in Verbindung mit den Zukunftsperspektiven der einzelnen Nutzungsarten ergebenden Opportunitäten an den Immobilienmärkten bieten für Investoren im Jahr 2025 renditeträchtige Chancen, um strategische Allokationen in zukunftsträchtige und weitgehend konjunkturresiliente Sektoren aufzubauen sowie damit langfristig und nachhaltig vom aktuellen Marktumfeld zu profitieren.
