Nach einem Urteil zu Portugal lässt der Bundesfinanzhof prüfen, ob die Besteuerung bestimmter gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen mit europäischem Recht vereinbar ist.
Im Juni war in dieser Kolumne unter „Kollision bei Share Deals: Steuerrecht der Staaten und der Schutz des freien Kapitalverkehrs in der EU“ ein bemerkenswertes Urteil des Europäischen Gerichtshofs Berichtsgegenstand. In der Rechtssache Nova Iberomoldes (C-837/24) ging es um die grunderwerbsteuerliche Behandlung einer gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung innerhalb eines Unternehmensverbunds.
Anders als bei einem klassischen Immobilien-Share-Deal stand dabei nicht der Verkauf einer Immobiliengesellschaft an einen neuen Investor im Mittelpunkt, sondern die Einbringung einer Beteiligung an einer grundbesitzenden Gesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsanteilen.
Der EuGH setzte der Besteuerung Grenzen. Die europäische Kapitalansammlungsrichtlinie schützt bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge vor indirekten Steuern. Dass eine Gesellschaft Immobilien besitzt, rechtfertigt nicht automatisch eine Ausnahme von diesem Schutz.
Die damalige Überlegung war: Könnte dieses Urteil auch Auswirkungen auf die deutsche Grunderwerbsteuer haben?Und siehe da: Inzwischen ist diese Frage beim EuGH angekommen – auf Initiative des Bundesfinanzhofs selbst.
Zwei Verfahren, derselbe europarechtliche Konflikt
Im deutschen Verfahren des BFH II R 8/23 geht es ebenfalls um eine Umstrukturierung innerhalb eines Unternehmensverbunds. Durch eine grenzüberschreitende Verschmelzung gingen mittelbar mindestens 95 Prozent der Anteile an deutschen Immobiliengesellschaften auf eine andere Konzerngesellschaft über. Die Immobilien selbst wechselten jedoch nicht den Eigentümer.
Das Finanzamt setzte dennoch Grunderwerbsteuer fest. Grundlage war eine Vorschrift des deutschen Grunderwerbsteuergesetzes, die bestimmte Anteilsübertragungen einem Grundstückserwerb gleichstellt.
Damit stellt sich eine Rechtsfrage, die dem portugiesischen Verfahren sehr nahekommt: Darf ein Mitgliedstaat eine konzerninterne gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung mit Grunderwerbsteuer belasten, obwohl der Vorgang möglicherweise durch die europäische Kapitalansammlungsrichtlinie geschützt ist?
Die Sachverhalte und nationalen Steuertatbestände sind nicht identisch. Beide Verfahren berühren aber denselben Konflikt zwischen nationalem Grunderwerbsteuerrecht und europäischem Schutz gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen.
Bemerkenswert: Der BFH sah 2024 noch keinen Anlass für eine Vorlage
Mit Urteil vom 25. September 2024 (II R 36/21) hatte der Bundesfinanzhof die Anwendung der Kapitalansammlungsrichtlinie auf die betreffende deutsche Grunderwerbsteuerregelung noch verneint. Eine Vorlage an den EuGH hielt er damals nicht für erforderlich.
Nach dem Urteil Nova Iberomoldes vom 4. Juni 2026 hat sich die Situation verändert. Mit Beschluss vom 16. September 2026 legte der BFH dem EuGH nun Fragen zur Vereinbarkeit der deutschen Besteuerung mit der Kapitalansammlungsrichtlinie vor.
Es liegt nahe, dass das portugiesische Urteil hierfür ein wesentlicher Auslöser war. Eine ausdrückliche Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung ist mit der Vorlage allerdings noch nicht verbunden.
Österreich hat bereits reagiert
Bemerkenswert ist, dass die österreichische Finanzverwaltung bereits praktische Konsequenzen aus dem portugiesischen Urteil gezogen hat.
Mit einer am 29. Juli 2026 aktualisierten Verwaltungsinformation stellte das österreichische Bundesministerium für Finanzen klar, dass bestimmte Einbringungen, Verschmelzungen und andere Umstrukturierungen unter den Schutz der europäischen Kapitalansammlungsrichtlinie fallen können.
Für eindeutig erfasste Vorgänge sollen die Finanzämter deshalb keine Grunderwerbsteuer erheben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar die steuerliche Anzeige beziehungsweise Selbstberechnung unterbleiben. Für andere Fallgestaltungen hält das Ministerium die Rechtslage dagegen ebenfalls weiterhin für ungeklärt.
Warum das für Immobilieninvestoren erheblich sein kann
Die wirtschaftliche Bedeutung liegt auf der Hand. Auch eine Neuordnung von Beteiligungen innerhalb eines Konzerns kann bei Immobiliengesellschaften erhebliche Grunderwerbsteuerbelastungen auslösen, obwohl weder Grundstücke verkauft werden noch zwingend ein Wechsel des wirtschaftlichen Eigentümers auf Ebene der Konzernspitze stattfindet.
Bei einem Immobilienportfolio mit einer grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage von beispielsweise 500 Millionen Euro würde ein Steuersatz von 6 Prozent rechnerisch eine Belastung von 30 Millionen Euro bedeuten. Eine solche Steuer kann den wirtschaftlichen Nutzen einer Umstrukturierung erheblich beeinträchtigen oder diese sogar verhindern.
Für Immobilienfonds, Beteiligungsgesellschaften und grenzüberschreitend organisierte Immobilienkonzerne ist die Entscheidung deshalb potenziell von großer Bedeutung. Je nach Ausgang des Verfahrens könnten bestimmte bisher steuerpflichtige Umstrukturierungen künftig anders zu beurteilen sein.
Dabei geht es ausdrücklich nicht um die generelle Steuerfreiheit von Immobilien-Share-Deals. Der Verkauf einer Immobiliengesellschaft an einen neuen Investor ist von den hier diskutierten europarechtlichen Schutzvorschriften nicht ohne Weiteres erfasst. Auch konzerninterne Vorgänge sind nicht allein wegen ihrer Konzernzugehörigkeit steuerfrei.
📌 Fazit
Im Juni war die mögliche Bedeutung des portugiesischen EuGH-Urteils für Deutschland noch eine offene Frage.
Inzwischen hat Österreich für bestimmte Umstrukturierungen bereits steuerliche Konsequenzen gezogen, während der Bundesfinanzhof in Deutschland die europarechtliche Frage im Rahmen eines anhängigen Rechtsverfahrens selbst nach Luxemburg getragen hat.
Ob der EuGH die deutsche Grunderwerbsteuer bei den betroffenen Umstrukturierungen tatsächlich begrenzt, bleibt abzuwarten. Schon jetzt zeigt das Verfahren jedoch, wie weitreichend die Folgen einer europarechtlichen Entscheidung für die Strukturierung und Verwaltung von Immobilieninvestments sein können.
