BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Marktzahlen für das 4. Quartal 2025
Der Investmentmarkt München konnte zum Jahresende 2025 von einem starken Schlussquartal profitieren, das durch Sondereffekte entscheidend in die Höhe getrieben wurde: So entfallen alleine fast 44 % bzw. 1,1 Mrd. € der insgesamt 2,56 Mrd. € Transaktionsvolumen auf die Zeitspanne zwischen Oktober und Ende Dezember. Zurückzuführen ist der hohe Umsatz im vierten Quartal insbesondere auf die beiden dreistelligen Millionendeals der ehemaligen Signa-Objekte Oberpollinger und Corbinian in der Münchener Innenstadt. Vor diesem Hintergrund fehlten in der Gesamtbilanz lediglich knapp 5 % zum Vorjahresresultat, während noch im dritten Quartal ein Rückgang von rund 30 % vermeldet werden musste. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Aber auch abseits der Großtransaktionen ist eine lebhafte Marktdynamik festzustellen: Mit über 1,4 Mrd. € konnten die Investments im kleinen und mittleren Segment (<100 Mio. €) gegenüber 2024 um gut 15 % zulegen und für eine breit gefächerte Deal-Basis sorgen.
„Nichtsdestotrotz ist die Preissensibilität bei den Investoren im weiterhin herausfordernden Finanzmarktumfeld nach wie vor spürbar, was sich auch in den Spitzenrenditen widerspiegelt. Somit haben Logistik-Assets im Jahresverlauf um 25 Basispunkte auf aktuell 4,50 % angezogen. Keine Veränderung verzeichnet dagegen das Premiumsegment im Retail Highstreet- und im Bürosektor, die wie bereits vor 12 Monaten bei 3,45 % bzw. 4,20 % notieren“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Investments im Zentrum: City mit knapp 60 % des Umsatzes
Bei der Verteilung des Investmentvolumens über das Münchener Marktgebiet sticht die City klar heraus: Mit fast 60 % des Gesamtumsatzes wurde das Gros des Resultats in den Innenstadtlagen der bayerischen Landeshauptstadt generiert. Erfreulich ist hierbei, dass neben den Signa-Kaufhaustransaktionen auch der bundesweit großvolumigste Hotel-Deal des Jahres (Mandarin Oriental) und gleich mehrere mittelgroße Büro-Assets zu einem diversifizierten Investmentgeschehen im Zentrum beigetragen haben.
Im Gesamtranking der umsatzstärksten Objektarten sind Einzelhandels- (35,0 %) und Büro-Investments (33,1 %) marktdominierend: Über 68 % gehen zusammengenommen auf das Konto dieser beiden Top-Sektoren. Während die Retail-Sparte durch die Großdeals das deutlich höhere durchschnittliche Volumen pro Verkauf aufweist (130 Mio. € ggü. 45 Mio. €), liegen Büros bei der Anzahl der Transaktionen klar an der Spitze (ein Drittel aller Investments). Einen gestiegenen Umsatz verbuchen allerdings nur die Büroimmobilien, die das schwache Vorjahresergebnis um 71 % übertreffen konnten. Im Einzelhandelssegment waren dagegen bereits 2024 mehrere sehr große Ausnahmetransaktionen zu beobachten. Gute Nachfrageimpulse gehen aber auch immer wieder von Hotel-Assets aus (anteilig knapp 12 %), und Logistikverkäufe sind mit rund 9 % im Ranking vertreten.
Perspektiven
Zum Jahresende 2025 ist die Gesamtbilanz auf dem Münchener Investmentmarkt differenziert zu bewerten: Während es in den Vorquartalen lange Zeit so ausgesehen hat, als müsste der Top-Markt ein deutlich gesunkenes Resultat vermelden, steht zum Jahresabschluss letztendlich doch ein vergleichbarer Umsatz wie 2024 zu Buche.
„Hierbei konnte sich der Investmentstandort München in den vergangenen 24 Monaten immer wieder auf mehrere Großdeals verlassen, die auch im bundesweiten Kontext in ihren jeweiligen Assetklassen zu den Top-Transaktionen gehört haben. Demzufolge startet die bayerische Landeshauptstadt zwar zuversichtlich in das Jahr 2026, es bleibt jedoch abzuwarten, ob und wann erneut große Umsatztreiber über die Ziellinie gebracht werden können“, so Michael Morgan.
Weitere positive Faktoren, die für eine gute Umsatzentwicklung sprechen, sind die vielseitigen Nachfrageimpulse, die sich über die unterschiedlichen Objektarten erstrecken und hier auch bei den Größenkategorien eine große Bandbreite aufweisen. Stark abhängig bleibt das Marktsentiment standortübergreifend jedoch vor allem auch von der geopolitischen Lage, die weiter schwer zu antizipieren bleiben dürfte.
Unter der Annahme einer weitestgehend stabilen Entwicklung des Finanzmarktumfelds und der geopolitischen Unsicherheitsfaktoren ist bei den Spitzenrenditen zum Jahresbeginn zunächst mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen.
