Neubaumangel in Metropolen, teilweises Überangebot in ländlichen Regionen
Der deutsche Wohnungsneubau verharrt im Jahr 2026 auf einem historisch niedrigen Niveau. Bis Ende des Jahres werden sich die Fertigstellungen auf voraussichtlich rund 211.000 Einheiten summieren – nur leicht über dem Vorjahreswert und damit einer der niedrigsten Werte im aktuellen Zyklus. Somit werden weniger Wohnungen gebaut als benötigt, um den Bedarf zu decken. Das wahre Ausmaß der Neubaukrise wird jedoch durch nationale Statistiken verschleiert: Das tatsächliche Neubaudefizit beläuft sich auf rund 80.000 Einheiten pro Jahr und liegt damit deutlich höher als bisher angenommen (siehe Grafik unten).
Das sind Ergebnisse der JLL-Analyse „Perspektiven im Wohnungsneubau 2026", die die aktuelle Lage und die Entwicklungstrends für den deutschen Wohnungsmarkt beleuchtet. Demnach verschärft ein regionales Ungleichgewicht den Wohnungsmangel. „Es wird oft am falschen Ort gebaut. Während in ländlichen Regionen teilweise ein Überangebot entsteht, herrscht in den Metropolen und Wachstumszentren ein Mangel an neuem Wohnraum“, erklärt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.
Laut JLL-Analyse entstehen jährlich rund 50.000 neue Wohnungen in Regionen mit stagnierender oder sogar sinkender Nachfrage. Diese Einheiten stehen dem tatsächlichen Bedarf in den dynamischen Wachstumsregionen nicht zur Verfügung. Wenig überraschend ist die Situation in den acht größten deutschen Städten besonders gravierend: Hier werden nur 42 Einheiten je 10.000 Bestandswohnungen fertiggestellt, benötigt würden allerdings 62 neue Wohnungen. Im Gegensatz dazu übersteigt die Bauleistung in ländlichen Räumen mit 41 Einheiten den tatsächlichen Bedarf von 23 Einheiten deutlich.
Neben dem regionalen Missverhältnis identifiziert die JLL-Studie ein weiteres strukturelles Problem: In zahlreichen lokalen Märkten besteht aufgrund demografischer Veränderungen ein erhöhter Bedarf an kleineren Wohneinheiten, während sich im Segment der größeren Einheiten ein Überangebot aufbaut.
„Rund 21 Prozent der regionalen Märkte weisen ein solches qualitatives Ungleichgewicht auf. Während kleine Wohneinheiten dringend benötigt werden, gibt es zu viele große – zwei Wohntypen, die meist nicht substituierbar sind – auch weil die größeren Einheiten oft große Einfamilienhäuser sind", erläutert Gröbel. Allein durch dieses lokale, qualitative Missverhältnis ergibt sich in der Aggregation in den kommenden Jahren ein zusätzlicher Bedarf von 16.300 Wohnungen pro Jahr, der sonst nicht erkannt wird.
Baukosten auf historischem Höchststand
Ein Hauptgrund für die allgemein zu niedrige Neubautätigkeit sind die Baukosten. „Bauen war noch nie so teuer wie heute", betont Gröbel. Die Kostenexplosion verlief in mehreren Phasen: Zunächst trieben verschärfte technische Anforderungen ab 2002 die Kosten in die Höhe, gefolgt von einem Materialpreisschock ab 2020 und einem Zins- und Kapitalkostenschock ab 2022. Infolgedessen erreichte die Rentabilität für Projektentwickler im Jahr 2024 einen Tiefpunkt.
Zwar erholt sich die Profitabilität seit 2024 langsam wieder – die Differenz zwischen der kostendeckenden Mindestmiete und der am Markt erzielbaren Neubaumiete verringerte sich von 6,40 Euro/m² im ersten Quartal 2024 auf etwa 1,60 Euro/m² zu Ende 2025. Doch die Erholung bleibt fragil: Der Iran-Konflikt wird kurz- und mittelfristig zu weiteren Kostensteigerungen führen, insbesondere bei ölbasiertem Bitumen und den Energiekosten zum Betrieb von Baumaschinen. Zudem ist seit Anfang 2026 wieder ein erhöhter Aufwärtsdruck in der Zinsentwicklung zu beobachten. Der jüngste Zinsschritt der EZB ist zwar im aktuellen Niveau der Finanzierungszinsen bereits eingepreist, lässt aber in den nächsten Monaten auch keine Zinssenkungen erwarten.
Obwohl sich die Wirtschaftlichkeit verbessert hat, nimmt die Bautätigkeit nicht spürbar zu. Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany, kennt den Grund: „Neubauprojekte sind aktuell fast ausschließlich im obersten Preissegment mit Mieten über 21,50 Euro/m² rentabel. Dieses Premiumsegment können sich jedoch nur rund zehn Prozent der Haushalte leisten.“
Die begrenzte Nachfrage und die hohen Anforderungen an die Mikrolage limitieren die Anzahl möglicher Projekte in diesem Segment. „Dieser Nischenmarkt kann die fehlende Bautätigkeit in den breiteren und erschwinglicheren Marktsegmenten nicht kompensieren. Hier liegt das eigentliche Dilemma des deutschen Wohnungsneubaus“, sagt Heidrich.
Während 62 Prozent der Haushalte im mittleren Preissegment (8,50 Euro/m² bis 11,00 Euro/m²) zahlungsfähig wären, schrumpft dieser Pool im Premiumsegment dramatisch. Hinzu kommt: Um die kleine, anspruchsvolle Zielgruppe erfolgreich anzusprechen, muss das Projekt perfekt positioniert sein – Standorte, die diese strengen Kriterien erfüllen, sind rar. Zudem gibt es in vielen Gemeinden politischen Widerstand gegen den Bau hochpreisiger Wohnungen.
Investitionen in Kosteninnovationen wie Modulbau und die aktive Nutzung regulatorischer Vereinfachungen wie dem geplanten „Gebäudetyp E" könnten die Wirtschaftlichkeit fundamental verbessern und Projekte in breiteren Mietsegmenten wieder rentabel machen. Diese weisen ein deutlich geringeres Vermarktungsrisiko als der reine Premiummarkt auf.
Vorsichtige positive Signale trotz zunehmender Unsicherheiten
Trotz der angespannten Lage zeigten sich Anfang 2026 erste vorsichtige positive Signale: Die Zahl der Baugenehmigungen stieg leicht an. Der Auftragsmangel im Baugewerbe ging auf 43,4 Prozent zurück – der niedrigste Wert seit Juli 2023. Zudem sank die Stornierungsquote bei genehmigten Projekten im März auf 10,8 Prozent und blieb im April stabil.
Allerdings warnt Gröbel vor zunehmenden Unsicherheiten: „Die Geschäftsstimmung hat sich im April und Mai 2026 mit minus 28,2 Punkten beziehungsweise minus 29,3 Punkten deutlich verschlechtert. Dies ist vor allem auf pessimistischere Zukunftserwartungen angesichts von Zinssorgen und geopolitischer Unsicherheit zurückzuführen. Der Erholungspfad bleibt äußerst fragil."
Für institutionelles Kapital ergeben sich trotz der Herausforderungen attraktive Opportunitäten im deutschen Wohnungsneubau. „Starke Fundamentaldaten – eine hohe Nachfrage seitens der Mieterhaushalte trifft auf ein gegenwärtig sehr geringes Neubauvolumen – schaffen interessante Investitionschancen", so Gröbel.
