Der KI-Boom verändert die Immobilienökonomie: Wo Netzkapazität knapp wird, gewinnt der gesicherte Zugang zu Strom an Wert – und kapitalisiert sich im Bodenpreis.
Jeder kennt den Slogan im Zusammenhang mit Immobilien: Lage, Lage, Lage.
Rechenzentren sind keine beliebigen Immobilien, die Menschen beherbergen, sondern solche, die Chips eine Hülle bieten. Chips haben andere Anforderungen als Menschen. Und so lautet hier zunehmend der Slogan: Power, Power, Power.
Wie knapp die Ressource Power inzwischen ist, zeigt Großbritannien. Dort will die Regulierungsbehörde Ofgem für Rechenzentren Commitment Fees und verbindliche Meilensteine in der Netzanschluss-Warteschlange einführen. Denn Netzkapazität wird selbst zum immer knapperen Gut. Folgerichtig soll, wer einen Anschluss reserviert, nachweisen müssen, dass hinter dem Projekt tatsächlich Kapital, Technik und ein realisierungsfähiges Vorhaben stehen.
Und die Nachfrage wächst weiter. Nach Angaben der UNECE könnte sich der weltweite Stromverbrauch von Rechenzentren von rund 485 TWh im Jahr 2025 auf 950 TWh im Jahr 2030 nahezu verdoppeln. Dabei trifft unterschiedlich schnelles Wachstum aufeinander: Große Stromverbraucher können innerhalb von zwei bis fünf Jahren entstehen, während der Ausbau von Übertragungsnetzen mehr als zehn Jahre dauern kann.
Das verändert zunehmend die Immobilienökonomie. Beobachten lässt sich das gerade bei München. PGIM hat dort einen für ein Rechenzentrum entwickelten Standort verkauft. Das Areal verfügt inzwischen über Baugenehmigung, regulatorische Genehmigungen – und vor allem über einen gesicherten, leistungsfähigen 30-MVA-Netzanschluss. Bemerkenswert ist, wie PGIM selbst den Verkauf einordnet: Realisiert werde damit der Wert, der durch die Erlangung der Planungsgenehmigung und die Sicherung des Netzanschlusses geschaffen wurde.
Ein Grundstück mit gesichertem Netzanschluss ist nicht mehr nur Boden. Es ist eine Option auf knappe Infrastruktur: Power!
Der Ökonom David Ricardo hätte das vermutlich verstanden. Seine Theorie der Bodenrente folgt einem einfachen Gedanken: Knappheit und produktive Vorteile eines Grundstücks schlagen sich in seinem Wert nieder. Im 19. Jahrhundert war es besonders fruchtbarer Boden. Im 20. Jahrhundert die beste Lage. Im KI-Zeitalter kommt der Zugang zu Energie hinzu.
📌 Was wir derzeit beobachten, ist die Kapitalisierung der Stromknappheit im Bodenwert.
