Kapitel 2 – Whitepaper „Life Science Real Estate – Eine neue Assetklasse im institutionellen Portfolio“
Standort entscheidet – Die Bedeutung von Life-Science-Clustern
Früher galt im klassischen Immobilienmarkt die Regel: Lage, Lage, Lage.
Dies wird längst differenzierter betrachtet, aber gerade im Life Science Real Estate greift dieser Grundsatz viel zu kurz.
Hier entscheidet nicht die Innenstadtlage oder die verkehrliche Anbindung über den Erfolg eines Investments. Entscheidend ist vielmehr die Einbindung in ein funktionierendes Ökosystem – ein Cluster aus Wissenschaft, Forschung, Kapital, Talenten und Unternehmen. Genau diese räumliche Konzentration von Akteuren fördert den Austausch von Wissen, den Zugang zu Technologie und die Zusammenarbeit mit Hochschulen und außeruniversitären Forschungseinrichtungen. Für Start-ups und kleinere Unternehmen kann die Ansiedlung in einem solchen Umfeld die Wettbewerbsfähigkeit unmittelbar erhöhen.
Cluster statt Lage – ein struktureller Unterschied
Während Büroimmobilien in unterschiedlichsten Lagen funktionieren können, ist Life Science Real Estate auf spezifische Standorte konzentriert.
Der Grund liegt in der Arbeitsweise der Branche. Forschung und Entwicklung sind hochgradig kollaborativ. Unternehmen, Universitäten, Kliniken und Forschungseinrichtungen arbeiten eng miteinander. Wissenstransfer, Zugang zu Talenten und die Nähe zur Grundlagen- oder angewandten Forschung sind keine weichen Faktoren, sondern zentrale Voraussetzungen für Wachstum und Innovation.
Daraus entstehen Cluster – räumlich klar abgegrenzte Ökosysteme, in denen Innovation entsteht und skaliert. Diese Clusterlogik ist im Life-Science-Segment deutlich ausgeprägter als in klassischen Gewerbeimmobilien. Je spezifischer eine Immobilie auf Life-Science-Anforderungen ausgerichtet ist, desto stärker rückt die Lage in einem regionalen Cluster oder führendem Science Park in den Vordergrund. Je drittverwendungsfähiger ein Objekt dagegen ist, desto eher können auch klassische Immobilien-Toplagen funktionieren.
Internationale Beispiele wie Boston/Cambridge oder Oxford zeigen seit Jahren, wie stark diese Clusterlogik die Nachfrage nach Immobilien beeinflusst. Ähnliche Strukturen entwickeln sich zunehmend auch in Kontinentaleuropa.
Europäische Cluster gewinnen an Bedeutung
Auch in Europa bildet sich eine klare Hierarchie von Life-Science-Standorten heraus. Dabei geht es weniger um Länder als um spezifische Mikromärkte, in denen sich Forschung, Industrie und Infrastruktur bündeln.
In Deutschland haben sich in den vergangenen Jahren mehrere relevante Cluster herausgebildet, die eines gemeinsam haben: die Nähe zu renommierten Hochschulen und Forschungseinrichtungen. Zu den führenden Regionen zählen Berlin-Potsdam, München und die Rhein-Neckar-Region. In Berlin wirken etwa die Charité, verschiedene Exzellenzcluster sowie der Technologiepark Adlershof als starker Anziehungspunkt für Forschung und Unternehmen. In München prägen insbesondere Martinsried, die LMU, die TUM sowie das IZB das Cluster. Die Rhein-Neckar-Region wiederum verbindet universitäre Spitzenmedizin, außeruniversitäre Forschung und privatwirtschaftliche Innovation in besonderer Dichte.
Ein Beispiel dafür ist Heidelberg. Mit dem Universitätsklinikum, dem Deutschen Krebsforschungszentrum, dem European Molecular Biology Laboratory (EMBL) und weiteren Forschungseinrichtungen hat sich dort über Jahrzehnte ein eng verzahntes Ökosystem entwickelt. Die Nachfrage entsteht in solchen Märkten nicht abstrakt auf Stadtebene, sondern konkret in wenigen etablierten Mikrolagen wie dem Neuenheimer Feld.
Warum Cluster nicht replizierbar sind
Ein zentraler Unterschied zu anderen Immobiliensegmenten liegt in der fehlenden Austauschbarkeit von Standorten.
Bürostandorte lassen sich über Infrastruktur, Urbanität oder Marktzyklen neu bewerten und teilweise neu aufladen. Life-Science-Cluster dagegen entstehen über Jahrzehnte hinweg. Sie beruhen auf wissenschaftlicher Exzellenz, politischer Förderung, privatwirtschaftlicher Dynamik und institutioneller Vernetzung. Genau diese langfristige Entwicklung schafft Markteintrittsbarrieren – und zugleich Stabilität.
Für Investoren bedeutet das: Wer in etablierten Clustern investiert, partizipiert an einer Nachfrage, die strukturell fundiert ist. Wer außerhalb solcher Cluster investiert, geht ein deutlich höheres Risiko ein – selbst dann, wenn das Gebäude technisch hochwertig ist.
Die Konsequenz für Investitionsentscheidungen
Die Auswahl des richtigen Standorts ist im Life Science Real Estate keine taktische, sondern eine strategische Entscheidung.
Sie bestimmt:
- die Vermietbarkeit der Flächen
- die Qualität und Stabilität der Mieter
- die langfristige Wertentwicklung
- und die Exit-Fähigkeit der Immobilie
Eine technisch hochwertige Immobilie in einem schwachen Umfeld wird sich langfristig schwer behaupten. Umgekehrt kann ein Objekt in einem starken Cluster auch dann erhebliches Potenzial entfalten, wenn es operativ oder technisch zunächst weiterentwickelt werden muss.
Bemerkenswert ist dabei, dass die Standortqualität im Life-Science-Segment sehr klar priorisiert wird. Besonders wichtig sind die Lage innerhalb eines regionalen oder lokalen Clusters, die Einbindung in Wissensnetzwerke, die Nähe zu universitären und außeruniversitären Forschungseinrichtungen sowie der Zugang zu Fachkräften. Auch gute Erreichbarkeit, regulatorische Unterstützung und ein attraktives Umfeld für Mitarbeiter spielen eine wichtige Rolle.
Lokales Verständnis als Wettbewerbsvorteil
Der Zugang zu diesen Clustern erfordert mehr als Marktanalysen. Entscheidend ist ein tiefes lokales Verständnis.
1. Welche Institute wachsen?
2. Welche Unternehmen expandieren?
3. Wo entstehen neue Kooperationen?
4. Welche Flächen werden knapp?
5. Wie entwickeln sich Regulierung, Förderung und Infrastruktur?
Diese Faktoren sind oft nicht öffentlich sichtbar, beeinflussen aber maßgeblich die Nachfrageentwicklung.
Erfolgreiches Investment und Asset Management in diesem Segment basieren daher auf lokaler Präsenz, belastbaren Netzwerken und einem kontinuierlichen Austausch mit den Akteuren vor Ort.
Fazit: Life Science folgt eigenen Standortgesetzen
Life Science Real Estate ist kein flächendeckender Markt, sondern ein Netzwerk aus wenigen, hochspezialisierten Standorten. Die Qualität eines Investments wird weniger durch das Gebäude allein bestimmt als durch seine Einbettung in ein funktionierendes Cluster.
Für institutionelle Investoren bedeutet das: Standortentscheidungen müssen in dieser Assetklasse noch präziser getroffen werden als in klassischen Segmenten. Wer die richtigen Cluster identifiziert und versteht, legt den Grundstein für nachhaltige Performance. Wer sie unterschätzt, riskiert strukturelle Nachteile, die sich später kaum kompensieren lassen.
