Mit einem Flächenumsatz von 485.000 m² verzeichnete die bayerische Landeshauptstadt trotz des schwierigen Wirtschaftsumfelds und anhaltender geopolitischer Unsicherheiten ein starkes Dreivierteljahr. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Gegenüber den ersten beiden Quartalen (Q1: 172.000 m²; Q2: 182.000 m²) hat die Dynamik in Q3 mit rund 131.000 m² zwar leicht nachgelassen, dennoch steht in der Gesamtbetrachtung ein Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu Buche. „München zählt damit zu den wenigen deutschen Bürostandorten mit steigendem Flächenumsatz und behauptet auch im dritten Quartal seine Position im bundesweiten Ranking, knapp hinter Berlin mit 541.000 m² und weiterhin deutlich vor Frankfurt mit 300.000 m²“, so Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Über nahezu alle Größenklassen hinweg ist eine lebhafte Nachfrage zu beobachten. Besonders bemerkenswert ist das überdurchschnittlich hohe Volumen mittelgroßer Abschlüsse zwischen 2.000 und 5.000 m², die fast 22 % bzw. rund 106.000 m² des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Zudem leisten auch Großabschlüsse über 10.000 m² mit einem Marktanteil von knapp 18 % einen wesentlichen Beitrag zum guten Ergebnis. Im dritten Quartal konnte allerdings kein Abschluss dieser Größenordnung registriert werden. Die bislang größten Vermietungsabschlüsse bleiben somit der von BNPP RE begleitete Deal von E.ON über 21.500 m², gefolgt von der Vermietung an JetBrains mit 21.000 m² im Tucherpark.
Die positive Marktentwicklung und die hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in attraktiven Lagen spiegeln sich insbesondere im Spitzensegment wider. So ist die Spitzenmiete innerhalb der letzten zwölf Monate um 9 % auf nunmehr 60 €/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete bewegt sich mit 26,90 €/m² weiterhin auf einem stabilen Niveau.
Industriesektor bleibt Branchenprimus, Seitwärtsbewegung beim Leerstand
Münchens Industrieunternehmen zeigen sich 2026 besonders anmietungsstark. Mit einem Flächenumsatz von rund 159.000 m² erreichen sie einen überdurchschnittlichen Marktanteil von knapp 33 %. Neben dem bereits genannten E.ON-Abschluss basiert dieses starke Ergebnis vor allem auf einer Vielzahl mittelgroßer Mietverträge. Darin spiegelt sich auch die gestiegene Nachfrage aus der Rüstungsindustrie wider. Einen wichtigen Beitrag leisten auch die Informations- und Kommunikationstechnologien, die nahezu jeden vierten Quadratmeter zum Flächenumsatz beisteuern und absolut betrachtet ihr drittbestes Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielen.
Ende September 2026 lag das Leerstandsvolumen bei rund 1,88 Mio. m². Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem Zuwachs von gut 1 %. Die Leerstandsrate notiert derweil bei 8,1 %. Seit dem zweiten Quartal 2025 ist insgesamt eine weitestgehend seitwärts gerichtete Entwicklung zu beobachten. Das Volumen leerstehender Flächen bewegte sich in diesem Zeitraum lediglich zwischen 1,82 und 1,88 Mio. m². Auch das Angebot moderner Büroflächen blieb in den vergangenen Monaten im Großen und Ganzen stabil und lag zuletzt bei rund 847.000 m². Moderne Flächen in zentralen Münchener Lagen sind weiterhin nur begrenzt verfügbar, insbesondere solche mit Erstbezugsqualität. Im Teilmarkt City stehen kurzfristig lediglich etwa 18.000 m² zur Verfügung. Im erweiterten Cityrand innerhalb des Mittleren Rings beläuft sich das verfügbare Angebot in diesem Segment auf rund 24.000 m².
Perspektiven
Trotz der schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen konnte der Münchener Büromarkt in den ersten drei Quartalen 2026 ein starkes Ergebnis erzielen. Der gestiegene Flächenumsatz trägt dazu bei, dass sich München im bundesweiten Vergleich hinter Berlin von den weiteren großen deutschen Büromärkten absetzt.
Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten wirken sich zwar weiterhin spürbar auf die Weltwirtschaft aus und belasten nicht zuletzt auch die konjunkturelle Entwicklung. Nichtsdestotrotz sprechen mehrere Faktoren dafür, dass sich der positive Nachfragetrend der ersten drei Quartale im Jahresendgeschäft fortsetzt. So dürfte insbesondere das Investitionsprogramm für Verteidigung und Infrastruktur auch die Nachfrage nach Büroflächen zusätzlich stimulieren. Entsprechende Abschlüsse wurden bereits seit Jahresbeginn registriert. Darüber hinaus befinden sich mehrere großvolumige Flächengesuche im Markt. Sollten diese erfolgreich umgesetzt werden, könnte dies für weitere Impulse sorgen. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Flächenumsatz von rund 620.000 m² zum Jahresende realistisch.
„Auf der Angebotsseite zeichnet sich derzeit eine Stabilisierung des Leerstands ab. Bei hochwertigen Premiumflächen dürfte sich das verfügbare Angebot hingegen weiter verknappen. Gleichzeitig bleibt der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmiete bestehen, sodass auch nach dem erstmaligen Erreichen der 60-€/m²-Marke weitere Anstiege nur eine Frage der Zeit sein dürften“, prognostiziert Michael Morgan.
