Im Rahmen eines Journalisten-Dinners am 23. September 2026 in Frankfurt gab Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, im Vorfeld der Immobilienmesse Expo Real (5. bis 7.10.2026) nachfolgende Einschätzungen zu aktuellen Entwicklungen in Politik, Wirtschaft und Immobilienmärkten ab.
I. Marktumfeld und Standort Deutschland
1. Geopolitik und Geldpolitik lassen sich kaum noch getrennt betrachten
Dem Markt fehlen weiterhin Wachstumsimpulse, zugleich nehmen die geopolitischen Risiken zu. Geopolitische Konflikte können sich – wie aktuell erkennbar – über Energiepreise und Inflation sehr schnell auf die Geldpolitik auswirken. Zwar hat sich der Immobilienmarkt inzwischen auf ein höheres Zinsniveau eingestellt. Für Investoren ist jedoch weniger die einzelne Zinsentscheidung der EZB von Bedeutung, sondern die Frage, wie verlässlich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen insgesamt sind. Kapital ist grundsätzlich vorhanden, wird unter diesen Voraussetzungen aber deutlich selektiver eingesetzt.“
2. Deutschland hat weniger ein Kapitalproblem als ein Umsetzungsproblem
„Kapital für Investitionen ist grundsätzlich vorhanden. Deutschland muss aber wieder besser darin werden, daraus konkrete Projekte zu entwickeln. Lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie komplexe regulatorische Anforderungen verzögern Investitionen und verteuern Projekte. Wohnungsbau-Turbo und BauGB-Novelle setzen an den richtigen Stellen an. Ob daraus tatsächlich eine Beschleunigung entsteht, entscheidet sich jedoch vor Ort. Die Kommunen haben neue Handlungsspielräume erhalten und müssen bereit sein, diese auch zu nutzen und Entscheidungen zügig zu treffen.“
II. Investmentmarkt und Finanzierung
3. Die Preisfindung kommt voran, die Erholung lässt auf sich warten
„Käufer und Verkäufer liegen heute bei Preisvorstellungen deutlich näher beieinander als noch vor einem Jahr. Mit 12,3 Milliarden Euro lag das gewerbliche Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr zwar acht Prozent über dem Vorjahresniveau, von einer breiten Erholung kann aber noch keine Rede sein. Vor allem auf Objektebene wird inzwischen wesentlich stärker differenziert. Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und langfristige Wettbewerbsfähigkeit bestimmen zunehmend, welchen Preis Investoren für eine Immobilie zu zahlen bereit sind. Gute Objekte finden Kapital, bei Immobilien mit strukturellen Defiziten bleibt die Preisfindung schwierig.“
4. Das höhere Zinsniveau ist akzeptiert, Entlastung ist aber nicht garantiert
„Die Nullzinsphase ist Geschichte und wird nicht zurückkehren. Das aktuelle Zinsniveau ist weitgehend eingepreist. Das schafft grundsätzlich wieder mehr Kalkulationssicherheit. Sollte jedoch der risikofreie Zins in Form der Renditen der Bundesanleihen weiter ansteigen, würde sich Druck in Bezug auf die Rentabilität von bei Immobilieninvestments erhöhen.“
5. Refinanzierungen können neue Transaktionen auslösen
„Viele Kredite, die unter völlig anderen Zins- und Bewertungsbedingungen abgeschlossen wurden, müssen in den kommenden Jahren refinanziert werden. Treffen dabei niedrigere Immobilienwerte auf konservativere Beleihungen, können sich Finanzierungslücken auftun. Da nicht jeder Eigentümer zusätzliches Eigenkapital einbringen kann oder will, dürfte daraus Verkaufsdruck entstehen, was wiederum kapitalstarken Investoren neue Einstiegsmöglichkeiten eröffnet.“
6. Die große Wertschöpfungsaufgabe der Zukunft liegt im Bestand
„Wertschöpfung entsteht heute nicht mehr automatisch durch einen steigenden Markt. Sie muss wieder stärker aus der Immobilie selbst heraus entwickelt werden. Transformation, Repositionierung, Umnutzung und aktives Asset Management zählen damit zu zentralen Aufgaben der kommenden Jahre. Bei vielen älteren Immobilien wird sich jetzt entscheiden, ob sie durch Investitionen wieder wettbewerbsfähig gemacht werden können oder dauerhaft an Marktattraktivität und Wert verlieren.“
III. Büro und Wohnen
7. Das Büro der Zukunft wird nicht zwangsläufig kleiner, sondern besser
„Homeoffice und hybrides Arbeiten haben den Büroflächenbedarf vieler Unternehmen verändert. Parallel steigen die Anforderungen an die Flächen, die weiterhin benötigt werden. Gefragt sind moderne, gut angebundene und flexibel nutzbare Büros mit hoher Aufenthaltsqualität. Dass in diesem Segment die Spitzenmieten steigen, während ältere Bestände zunehmend unter Druck geraten, zeigt die wachsende Spreizung im Markt.“
8. Leerstand ist ein Produktproblem und zeigt Transfomationsnotwendigkeit
„Eine gute Adresse allein garantiert heute keine erfolgreiche Bürovermietung mehr. Wenn Flächen nicht flexibel nutzbar sind, energetisch nicht überzeugen oder erhebliche Investitionen erfordern, geraten sie auch in etablierten Lagen unter Druck. Ein Teil des Leerstands ist deshalb weniger ein Nachfrage- als ein Produktproblem. Für Eigentümer ergibt sich dadurch Handlungsdruck, frühzeitig über Investitionen, Repositionierungen und alternative Nutzungen nachzudenken.“
9. Beim Wohnen scheitert Deutschland an der Umsetzung
„Aktuelle Zahlen von bulwiengesa zeigen, wie groß die Lücke zwischen Planung und tatsächlicher Bautätigkeit weiterhin ist. Das erfasste Wohnprojektvolumen ist zur Jahresmitte 2026 zwar um 2,9 Prozent auf rund 68 Millionen Quadratmeter gestiegen. Rund 31 Millionen Quadratmeter befinden sich aber noch in der Planung und lediglich 15,5 Millionen Quadratmeter tatsächlich im Bau. Auch das Volumen der Baustarts liegt weiterhin 67 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Von einer Trendwende im Wohnungsbau kann deshalb noch keine Rede sein, eher von einer Marktblockade. Stornierungen und verlängerte Bauzeiten lähmen die Fertigstellungszahlen.
Hohe Neubaumieten sind im Übrigen nicht die Folge von Profitgier und übertriebener Nachfrage, sondern von hohen Baukosten. Diese müssen sinken, etwa durch eine Stärkung des seriellen Bauens, vor allem aber durch die Reduzierung kostentreibender Bauvorschriften.
IV. ABG Real Estate Group – Strategie und Entwicklung
10. Büro bleibt unsere DNA, Wohnen wird aber weiter ausgebaut
„Hochwertige Büroprojekte bleiben ein wesentlicher Teil unserer DNA. Gleichzeitig bauen wir unser Engagement im Wohnsegment deutlich aus. Allein in München entwickeln wir derzeit rund 1.500 Wohnungen. Wir sehen einen strukturellen Nachfrageüberhang. Deshalb ist Wohnen für uns ein Geschäftsfeld, das wir bereits jetzt und auch weiter langfristig ausbauen.“
11. Mit dem Wohnentwicklungsfonds erweitern wir unser Investmentgeschäft
„Mit unserem geplanten Fonds für Wohnprojektentwicklungen und Redevelopments in Deutschland bauen wir unser Investmentgeschäft weiter aus. Der erste Ankauf soll noch in diesem Jahr erfolgen. Damit verbinden wir unsere langjährige Entwicklungskompetenz stärker mit unserem Investment- und Asset Management. Gerade im aktuellen Markt sehen wir Chancen bei Projekten mit einer klaren Entwicklungsperspektive, die Kapital und operative Kompetenz benötigen, um umgesetzt zu werden.“
12. Unsere Entwicklungskompetenz zahlt sich im aktuellen Markt aus
„Unsere langjährige Erfahrung mit komplexen Projektentwicklungen ist gerade im heutigen Markt besonders wertvoll. Beim ‚Palais Rossmarkt‘ steht Ende 2026 der Baubeginn für die umfassende Revitalisierung des historischen Ensembles an. Bei ‚Central Parx‘ haben wir im Juni Richtfest gefeiert, die Arbeiten schreiten planmäßig voran. Mit dem ‚Yorcks Campus‘ in Düsseldorf bringen wir eine umfassende Revitalisierung zum Abschluss. Die Fortschritte bei diesen Projekten zeigen, dass sich auch unter den aktuellen Marktbedingungen anspruchsvolle Entwicklungen umsetzen lassen.“
13. Aus der Wachstumsperspektive im Asset Management ist konkretes Geschäft geworden
„Den im vergangenen Jahr angekündigten Ausbau unseres Asset Managements haben wir inzwischen mit weiteren Mandaten in Berlin, Frankfurt und Dresden vorangetrieben. Dazu gehören unter anderem das ‚Taschenbergpalais‘ in Dresden, der ‚Garden Tower‘, das ‚Eurotheum‘ und das ‚Japan Center‘ in Frankfurt sowie das ‚Pressehaus am Alexanderplatz‘ in Berlin. Dabei geht es für uns nicht um reine Bestandsverwaltung. Wir bringen unsere Erfahrung aus Projektentwicklung, Vermietung und Repositionierung ein, um Immobilien operativ weiterzuentwickeln. Gerade weil sich wettbewerbsfähige und investitionsbedürftige Bestände immer stärker auseinanderentwickeln, gewinnt ein aktives Asset Management weiter an Bedeutung.“
14. Fast 60 Jahre Markterfahrung helfen gerade in schwierigen Phasen
„2027 besteht unser Unternehmen seit 60 Jahren. In dieser Zeit haben wir sehr unterschiedliche Immobilienzyklen und tiefgreifende Veränderungen der Branche erlebt. Mit dieser Erfahrung im Rücken werden wir nicht auf die Rückkehr des alten Marktes warten, sondern die Möglichkeiten des heutigen nutzen. Mit Projektentwicklung, Investment und Asset Management können wir Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus begleiten und dort investieren, wo wir eine belastbare Wertschöpfungsperspektive sehen.“
V. Ausblick 2026/2027
15. Die Normalisierung dauert länger als vor einem Jahr erwartet
„Der Markt hat für 2026 noch mit einer startenden und stärkeren Erholung gerechnet. Heute müssen wir feststellen, dass die Normalisierung langsamer verläuft. Die Preisfindung ist zwar vorangekommen, auch Finanzierungen sind wieder möglich und Kapital ist vorhanden. Einer breiteren Belebung des Marktes stehen jedoch weiterhin geopolitische Unsicherheit, die schwache wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands und der bestehende Reformstau entgegen. Aus heutiger Sicht erwarte ich deshalb erst ab dem zweiten Halbjahr 2027 eine deutlichere Belebung.“
16. Auf den großen Aufschwung zu warten, wäre die falsche Strategie
„Auch bei einer breiteren Markterholung werden sich Immobilien und Teilmärkte sehr unterschiedlich entwickeln. Qualität, Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und langfristige Wettbewerbsfähigkeit bleiben maßgeblich. Gute Immobilien mit belastbaren Cashflows werden weiterhin Kapital finden. Revitalisierungen und Repositionierungen eröffnen zusätzlich Chancen im Bestand, während anstehende Refinanzierungen zusätzliche Objekte auf den Markt bringen können. Auf einen großen Aufschwung zu warten, ist die falsche Strategie. Es kommt darauf an, Risiken und Wertschöpfungspotenziale eines Investments präzise einzuschätzen und konsequent anzugehen.“
