Nach schwierigen Jahren auf dem europäischen Wohnimmobilienmarkt zeigen sich zunehmend Anzeichen einer Stabilisierung ab. Makroökonomische Faktoren bleiben dabei weiterhin die wichtigsten Treiber der Marktentwicklung und prägen Investitionsentscheidungen stärker denn je. Das Catella Makroökonomische Dashboard, ein Analyseinstrument zur Bewertung fairer Preisniveaus auf makroökonomischer Ebene sowie zur Einordnung von Investitionsmöglichkeiten, liefert wertvolle Einblicke in den aktuellen Marktzyklus. Da Zinspolitik, Inflationstrends und geopolitische Entwicklungen das wirtschaftliche Umfeld maßgeblich beeinflussen, ist ein tiefgehendes Verständnis dieser Faktoren unerlässlich. Das Dashboard analysiert daher zentrale finanzielle und wirtschaftliche Indikatoren und bietet eine Orientierung für Investitionsentscheidungen.
Methodik des Catella Makroökonomischen Dashboards
Die Indikatoren des Dashboards werden auf nationaler Ebene analysiert und ermöglichen sowohl länderübergreifende Vergleiche als auch Zeitreihenanalysen. Für den länderübergreifenden Vergleich werden die Indikatoren zum Betrachtungszeitpunkt über alle Länder hinweg normalisiert und je Land in einen Gesamtwert zusammengefasst. Für die zeitliche Analyse, die hier im Fokus steht, wird jeder Indikator für jedes Land im Zeitverlauf normalisiert und anschließend ein Durchschnitt je Zeitpunkt berechnet. Diese Methode ermöglicht eine systematische Beurteilung der Investitionsbedingungen in unterschiedlichen geografischen Räumen und Zeitabschnitten.
Dabei werden relevante Parameter berücksichtigt, die das Investitionsklima maßgeblich bestimmen, darunter Finanzierungsbedingungen, Risikospreads und historische Preistrends.
Das Makroökonomische Dashboard für Deutschland
Die makroökonomischen Rahmendaten des deutschen Wohnimmobilienmarktes zeichnen ein differenziertes Bild. Während einige Indikatoren positive bzw. faire Preissignale ausweisen, stehen andere auf rot und suggerieren einen weiteren Anpassungsprozess.
Alle Indikatoren, die die durchschnittliche Nettoanfangsrendite berücksichtigen, stehen aktuell im negativen Bereich: Weder wird die geforderte Rendite erreicht, noch bieten durchschnittliche Investitionsmöglichkeiten gegenüber durchschnittlichen Finanzierungskonditionen einen positiven Leverage-Effekt. Zudem sind sowohl der Spread zwischen Renditen und Anleihen als auch die Inflationsentwicklung im Vergleich der letzten zehn Jahre ungünstiger geworden. Ein weiteres Warnsignal liefert der Aktienmarkt, wo Wohnimmobilienaktien in Deutschland von Mitte 2024 bis zum Jahresende leicht gesunken sind.
Positiv ist dagegen, dass Ende letzten Jahres erwartet wurde, dass die EZB die Zinssätze innerhalb der kommenden sechs Monate deutlich senken wird. Zudem fiel der Anstieg der Hauspreise seit 2015 im Vergleich zu den Baukosten geringer aus, was auf einen fundamentalen Wertanstieg und weniger auf eine Blasenbildung hindeutet. Der historische Crash-Indikator deutet ebenfalls auf eine positive Marktstimmung hin. Obwohl die aktuelle Phase rückläufiger Hauspreise relativ kurz ausfiel, überkompensiert das Ausmaß der Preiskorrektur diese Kürze im historischen Vergleich.
Insgesamt vermittelt das Dashboard eine differenzierte Sichtweise auf einen Markt, in dem sich Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern wieder annähern können. Wichtiger noch: Die Entwicklung dieser Indikatoren über die Zeit deutet auf eine Verbesserung hin, insbesondere im Zusammenhang mit der Entwicklung in anderen europäischen Märkten.
Europa: Eine Betrachtung der Momentum-Trends
Die folgende Grafik verdeutlicht die durchschnittlichen Preismomenta seit Anfang 2023 und zeigt eine Verbesserung in allen beobachteten Ländern. Zum Jahresende 2024 war das Preismomentum in der Mehrzahl der Länder besser und damit aus Käufersicht vorteilhafter als zu jedem anderen Zeitpunkt der letzten zwei Jahre.
Die fortschreitende Erholung des Momentums korrespondiert mit einer Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen. Gleichwohl beeinflussen anhaltende geopolitische Unsicherheiten und schwer vorhersehbare politische Entscheidungen – insbesondere aus den USA – weiterhin die Markterwartungen. Auch wenn die Unterschiede zwischen den einzelnen Märkten bemerkenswert sind – die skandinavischen Länder zeigen starke Erholungssignale, während sich einige mitteleuropäische Märkte langsamer erholen – hat sich der kombinierte Indikator auf allen Märkten verbessert.
Europäische Märkte am Wendepunkt
Die Mehrheit der europäischen Immobilienmärkte zeigt zunehmende Anzeichen einer Bodenbildung und bietet Investoren somit strategische Chancen. Trotz bestehender makroökonomischer Herausforderungen weisen die Anpassung der Bewertungsniveaus, die Verbesserung der Finanzierungsbedingungen sowie die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien auf ein gestärktes Investitionsklima hin. Allerdings müssen Investoren angesichts der dynamischen geopolitischen und finanzmarktspezifischen Rahmenbedingungen weiterhin flexibel agieren.
