BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das 4. Quartal 2025
Mit einem Flächenumsatz von 68.000 m² verfehlt der Büromarkt Essen 2025 sowohl das Ergebnis des Vorjahres um rund 27 % als auch den 10-jährigen Durchschnitt deutlich (-39 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die weiterhin herausfordernde wirtschaftliche und geopolitische Lage wirkt sich dämpfend auf das Vermietungsgeschehen aus. So ist das moderate Resultat in erster Linie auf eine geringere Anzahl erfasster Verträge im Jahresverlauf zurückzuführen. Lediglich rund 90 Abschlüsse konnten 2025 registriert werden, und damit etwa 15 % weniger als noch im Vorjahr. Während sich das Anmietungsgeschehen im kleinen und großen Flächensegment in der Jahresbetrachtung lebhaft präsentierte, fehlten insbesondere die für den Markt wichtigen Mietabschlüsse im mittleren Größensegment zwischen 2.000 und 5.000 m²“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Einzig und allein zwei Verträge konnten hier bis Ende 2025 generiert werden (-57 % ggü. dem Langzeitschnitt).
Die Weststadt bleibt durch den im ersten Quartal abgeschlossenen Großvertrag der Stadt Essen über 13.000 m² auch nach zwölf Monaten der umsatzstärkste Teilmarkt (~18.000 m²) der Ruhrmetropole. Der Citykern verbucht rund 14.000 m² Flächenumsatz und platziert sich damit auf Rang 2. Auch hier leistet die Stadt mit der Anmietung von über fast 6.000 m² im neu errichteten Kontorhaus Ost einen erheblichen Beitrag.
Die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Flächen, insbesondere im Neubau-Erstbezug, spiegelt sich in einem Anstieg der Mieten wider. So verteuerte sich die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 11 % auf 20 €/m². Diese wird im Citykern für Premiumflächen erzielt.
Vier Branchen im zweistelligen Prozentbereich, moderner Leerstand konstant bei 38.000 m²
Positiv hervorzuheben sind die diversifizierten Nachfrageimpulse auf dem Essener Büromarkt. Insgesamt erreichen vier Branchen jeweils zweistellige Marktanteile. Mit einem überdurchschnittlichen Marktanteil von rund 35 % (Durchschnitt 10 Jahre: 18 %) ist der Branchenprimus des Jahres 2025 die öffentliche Verwaltung. Dies ist unter anderem auf die bereits benannten großen Abschlüsse der Stadt Essen zurückzuführen. Dahinter folgen die sonstigen Dienstleistungen, die vor allem durch kleine und mittlere Abschlüsse geprägt sind und einen Anteil von 19 % erreichen. Beratungsgesellschaften belegen mit überdurchschnittlichen 15 % Rang drei, gestützt durch die drittgrößte Anmietung des Jahres. Die traditionell starken Industrieunternehmen liegen 2025 mit 12 % nur auf Platz vier im Ranking.
Zum Jahresende verzeichnet Essen ein Leerstandvolumen von rund 287.000 m², was einem Zuwachs von 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der moderne Leerstand notiert weiterhin bei niedrigen 38.000 m². In der Konsequenz verfügen nur 13 % der leerstehenden Flächen über eine moderne, von Mietern oft präferierte, Ausstattung. Neubau-Erstbezugs-flächen bleiben weiterhin Mangelware. Die Leerstandsrate beläuft sich mittlerweile auf 8,9 %.
Aktuell befinden sich rund 34.000 m² Bürofläche im Bau und damit in etwa so viel Fläche wie Ende 2024. Die Vorvermietungsquote notiert bei hohen 62 %, was die schnelle Absorption von Neubauflächen im Markt eindrucksvoll unterstreicht.
Perspektiven
Der Essener Büromarkt verzeichnet 2025 eine eher zurückhaltende Entwicklung. Während sich die Nachfrage im ersten Quartal noch vergleichsweise dynamisch zeigte, ließ die Aktivität insbesondere in den beiden darauffolgenden Quartalen spürbar nach. Das wieder leicht angezogene Anmietungsgeschehen im Schlussquartal konnte den geringen Umsatz und die bis dato rückläufige Zahl erfasster Verträge dennoch nicht mehr kompensieren. Somit bleibt das Ergebnis insgesamt deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt zurück. Positiv zu bewerten ist jedoch die relativ hohe Anzahl an kleineren Abschlüssen bis 1.000 m², die dem Markt der Ruhrmetropole eine stabile Grundlage verleiht. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die sich allmählich langsam erholende deutsche Wirtschaft dürfte die Vermietungsleistung im kommenden Jahr auch in Essen wieder leicht zulegen. Ob ein Flächenumsatz im Bereich des Langzeitschnitts (100.000 m²) möglich ist, bleibt jedoch vorerst abzuwarten.
„Angebotsseitig ist auch 2026 kaum mit einer Entspannung zu rechnen, insbesondere nicht im Segment moderner Büroflächen. Zwar dürfte der Leerstand bei älteren Bestandsobjekten leicht ansteigen, moderne und ESG-konforme Flächen werden allerdings weiterhin knapp bleiben. Aufgrund des begrenzten Angebots hochwertiger Büroflächen bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage dürfte der Druck auf die Spitzenmiete bestehen bleiben“, so Amedeo Augenbroe.
