Real Estate Debt ist ein Wachstumsmarkt in Deutschland. Das bestätigt eine Studie zum Anlageverhalten institutioneller Investoren, die die Hochschule RheinMain in Kooperation mit der CAERUS Debt Investments AG durchgeführt hat. An ihr nahmen 54 Verantwortliche unter anderem von Versorgungswerken, Kreditinstituten, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices teil. Zwar ist Real Estate Debt in den Portfolios der meisten institutionellen Investoren bislang nur schwach vertreten, aber rund ein Drittel der Befragten möchten künftigh ihre Aktivitäten ausbauen. Aktuell liegt die Quote dieser Anlageklasse im Schnitt bei 1,6 Prozent des Gesamtportfolios.
Ein Drittel der Teilnehmenden wollen mehr investieren
Diejenigen, die ihre Aktivitäten in den nächsten ein bis drei Jahren ausbauen wollen, nannten als Größenordnung durchgängig Volumina von mehr als 75 Mio. Euro. Dem gegenüber stehen 41 Prozent, die keine Neuanlage in dieser Anlageklasse planen, sowie ein gutes Viertel, das sich noch nicht festgelegt hat.
Die Studienautoren um Prof. Dr. Bernd Wieberneit, Professor für Investment- und Asset-Management von Immobilien an der Hochschule RheinMain in Wiesbaden und Patrick Mutt, haben prognostiziert, was das für die kommenden 36 Monate bedeuten könnte: Bei pessimistischen Vorannahmen läge das Neuanlagevolumen im Bereich Real Estate Debt im Markt der DACH-Region bei rund 1,1 Mrd. Euro, im realistischen Fall bei rund 2,3 Mrd. Euro und im optimistischen Fall bei rund 3,7 Mrd. Euro.
Wichtigster Treiber ist Rendite-Risiko-Profil
Befragt zur Motivation der Investoren für ein Engagement in Real Estate Debt wird als wichtigster Treiber die Ausgewogenheit von Rendite und Risiko der Investition benannt (4,31 von 5 möglichen Punkten). „Ein Engagement in Real Estate Debt bietet ähnlich einem Core-Investment ein gesichertes Cashflow-Profil, eine geringe Volatilität und eine schwache Korrelation zu anderen Assetklassen wie beispielsweise den Anleihe- sowie Aktienmärkten. Renditeseitig erreichen vorrangige besicherte Immobilienkredite das Niveau risikoreicherer Anlageklassen wie hochverzinslicher Unternehmensanleihen oder übertreffen es, und dies bei einem niedrigeren Risiko durch die dingliche Besicherung“, heißt es in der Studie.
Die zweitwichtigste Motivation der Befragten, in Real Estate Debt zu investieren, ist nach dem Rendite-Risiko-Profil die Nachfrage nach Fremdkapital, die unmittelbar aus der Finanzierungslücke folgt. Auf einer Skala von 1 („unbedeutender Treiber“) bis fünf („Haupttreiber“) lag hier der Wert bei den Studienteilnehmern bei 4.
Laut Studienergebnis werden von den Kapitalgebern Whole-Loans als Kapitalstruktur der vergebenen Darlehen bevorzugt, wobei die Interessenten im Schnitt eine Brutto-IRR von 8,0 Prozent p. a. erwarten und im Median einen Beleihungsauslauf von 70,0 Prozent akzeptieren. Das Dilemma: Die geforderten Verzinsungen lassen sich durch Immobilien im Core-Segment kaum bezahlen. Die Ertragserwartung verlangt Objekte mit einem höheren Risikoprofil wie etwa Value-Add-Repositionierungen oder Projektentwicklungen mit Vorvermietung, deren Projektrenditen eine höhere Verzinsung der Fremdmittel erwirtschaften.
Back Leverage wird (noch) skeptisch gesehen
Eine Möglichkeit, die geforderte Rendite ohne höheres Objektrisiko zu erreichen, ist der Einsatz von Fremdkapital auf Fondsebene, das sogenannte Back Leverage. Die Befragten zeigen hier noch eine deutliche Zurückhaltung. Nur zwölf Prozent der Befragten setzen Back Leverage bereits ein, weitere drei Prozent planen eine Implementierung. Dem gegenüber stehen 67 Prozent, die den Einsatz auch für die kommenden Jahre nicht beabsichtigen. Als Haupthinderungsgrund wird eine damit einhergehende Risikoerhöhung (37 Prozent der Antwortenden) gesehen. Zudem sei der Markt für diese Strukturen noch nicht ausgereift beziehungsweise entsprechende Standards fehlten (19 Prozent). Außerdem seien die Strukturen zu komplex und erforderten ein zusätzliches Reporting (13 Prozent).
„Die Präferenz für vorrangige Strukturen, die gegenwärtig überproportionale Bepreisung von Risiko und die Zurückhaltung gegenüber dem Einsatz von Leverage auf Fondsebene bestätigen die Priorität von Sicherheit und Portfolio-Resilienz bei der Anlageentscheidung“, sagt Markus Kreuter, COO von CAERUS Debt Investments: „Allerdings ist die geforderte Rendite mit defensiven Bestandsfinanzierungen im aktuellen Marktumfeld kaum zu erreichen. Hier kommen Angebot und Nachfrage aktuell nicht zusammen.“ Als Ausweg erwägen 60 Prozent die Finanzierung von Projektentwicklungen. Eine weitere Alternative könnte sein, die Bedenken der Investoren im Umfeld von Back Leverage durch geeignete Strukturen auszuräumen.
Nachfrageseitig präsentiert sich Real Estate Debt in Deutschland somit bis auf Weiteres als Ergänzung klassischer Bankendarlehen. „Real Estate Debt kommt idealerweise dann ins Spiel, wenn die Immobilie knapp nicht in das Finanzierungsraster der Banken passt. Sei es im Beleihungsauslauf, sei es, dass es sich um ein Transformationsobjekt handelt, das in Richtung ESG repositioniert werden soll, wenn es ein Aufvermietungsthema oder eine Änderung der Nutzungsart gibt“, sagt Matthias Thomas, Business Development & Client Relationschips, CAERUS Debt Investments AG.
