Aengevelt: „Bio-Treppe“ erhöht Heizkosten massiv
DIP-Partner Aengevelt Immobilien begrüßt zwar die Aufhebung des Investitionszwangs des soeben aufgehobenen Heizungsgesetzes, weist indessen darauf hin, dass die sogenannte „Bio-Treppe“ des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes die Heizkosten mehr als verdoppeln wird, wenn weiterhin Gasheizungen betrieben werden. Einen erheblichen Teil der Heizkosten werden in Zukunft die Vermieter tragen müssen.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, welches das von der abgewählten Ampelkoalition verabschiedete Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) ablöst, ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Ein Kernpunkt des umstrittenen vorangehenden Gesetzes, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen müssen, ist entfallen. Dafür sollen die Klimaziele durch die sogenannte „Bio-Treppe“ erreicht werden. Neue Gas- und Ölheizungen müssen einen zunehmenden Anteil biogenen Brennstoffen (z.B. Bio-Methan) oder von klimaneutral erzeugtem Wasserstoff oder synthetischem Methan nutzen. Ab 2029 soll die Quote mindestens 10 % betragen, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2032 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 %. Die klimaneutralen Gase müssen von den örtlichen Gasversorgern beigemischt werden. Bei Ölheizungen ist analog Biodiesel beizumischen.
Nach einer Meta-Studie der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestags, die am 7.7.2026 vorgelegt wurde, scheidet Wasserstoff als Energie für die Gebäudebeheizung weitgehend aus, da die Mengen, die mit Hilfe von elektrischem Strom aus Wind und Photovoltaik erzeugt oder importiert werden, von der Industrie benötigt werden. Das gilt auch für synthetisches Methan, das mit Wasserstoff hergestellt wird. Damit werden die Anforderungen der „Bio-Treppe“ weitgehend durch Biomethan zu erfüllen sein, das aus nachwachsenden Rohstoffen wie Mais, Gras, Rüben oder Getreide, aus Gülle oder aus Abfall- und Reststoffen erzeugt wird. Allerdings sind auch bei Biomethan Kapazitätsengpässe zu erwarten, wenn man bedenkt, dass von den rd. 10.000 Biogasanlagen in Deutschland gerade einmal 270 über die Technik verfügen, Biogas in Biomethan aufzubereiten, und weil auch der Verkehrssektor zunehmend Biomethan verbraucht. Hinzu kommt, dass Biomethan deutlich teurer ist als Erdgas, wobei sich der Preis-Spread aufgrund der gestiegenen Produktionskosten noch erhöht hat. Aktuell liegt der Erdgaspreis nach Recherchen von Aengevelt für langfristige Lieferverträge bei rd. 37 €/MWh, während für Biogas, je nach Art der Erzeugung, 85 bis 100 €/MWh zu entrichten sind.
Für Eigentümer und Mieter von Gebäuden bedeutet das, dass die Kosten für die Gebäudeheizung aufgrund der „Bio-Treppe“ steigen werden. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat jüngst berechnet, dass die Heizkosten in einer teilsanierten Altbauwohnung bis zum Jahr 2040 um 80 % gegenüber dem gegenwärtigen Niveau steigen werden, bis zum Jahr 2045 sogar um 119 %. 74 % dieser Preissteigerungen werden durch die „Bio-Treppe“ verursacht; 21 % durch steigende Netzentgelte, weil die Fixkosten für die Gasnetze auf immer weniger Abnehmer verteilt werden, und 5 % durch die CO2-Abgabe. Ein beträchtlicher Teil dieser Mehrkosten ist nach der neuen gesetzlichen Regelung durch den Vermieter zu tragen.
Ob eine Wärmepumpe die wirtschaftlichere Lösung ist, hängt nach Einschätzung von Aengevelt von den Spezifikationen des Gebäudes wie Dämmung, Ausrichtung, Geometrie und vorhandenen Heizkörpern ab. Die Wärmepumpe kann sich allenfalls bei langfristiger Betrachtung als günstiger erweisen, was aber viele, insbesondere ältere, Eigentümer davon abhält, eine kostspielige Investition vorzunehmen. Die Kosten für Fernwärme, falls sie örtlich überhaupt verfügbar ist, sind häufig aufgrund exorbitanter Anschlusskosten und der Abhängigkeit vom Versorger nicht wettbewerbsfähig.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz hat zwar den von der Ampel normierten Investitionszwang abgeschafft, konfrontiert indessen Mieter und Vermieter mit massiv steigenden Heizkosten. So sollen Vermieter auch n Teile möglicher unvernünftiger mieterseitiger Energieverschwendung zahlen. die durch unvernünftiges Mieterverhalten unvernünftiger ausgelöst wird. Das neue Gesetz zeigt, dass wir noch immer überehrgeizigen Klimaschutz zu teuer bezahlen müssen, wenn sich die Heizkosten allein bis zum Jahr 2045 mehr als verdoppeln könnten“.
