BÜROMARKT BERLIN. CITY REPORT REGION BERLIN 2026/2027, Nr. 36.
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt 2025 mit rd. 475.000 m² einen Büroflächenumsatz, der rd. 17 % unter dem Vorjahreswert (2024: 570.000 m²) liegt, indessen rd. 40 % unter dem Dekadenmittel (Ø 2015-2024: 794.000 m² p.a.) bleibt.
Mit diesem Ergebnis belegt Berlin bundesweit den dritten Platz hinter Frankfurt (rd. 564.000 m²) und München (rd. 550.000).
Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen anziehenden Büroflächenumsatz um 550.000 m² und damit eine allmähliche Erholung des Berliner Büromarktes.
Dies bestätigt auch das Umsatzgeschehen im ersten Quartal 2026 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 151.000 m², der etwa 51 % über dem Vorjahreszeitraum (1. Q 2025: rd. 100.000 m²) liegt, indessen immer noch ca. 10 % unter dem Dakadenmittel (Ø 1. Q 2015-2024: rd. 168.400 m²) bleibt.
Angebotsreserve steigt deutlich an.
2019 sank die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) auf völlig unzureichende 280.000 m². Seitdem ist sie wieder gestiegen und stellt sich Anfang 2026 auf einen Wert von rd. 1.850.000 m² (Anfang 2025: rd. 1.390.000 m²). Die Leerstandsquote hat sich damit bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 22 Mio. m² auf rd. 8,4 % erhöht (Anfang 2025: 6,4 %).
Zieht man hiervon die für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderliche Fluktuationsreserve von rd. 900.000 m² sowie den latenten und strukturellen Leerstand ab (185.000 m² bzw. 170.000 m²) ab, ergibt sich nach Jahren des Angebotsdefizits ein wieder steigender Überhang von rd. 600.000 m².
Bis Ende 2026 geht Aengevelt Research von einem weiteren Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 2 Mio. m² aus.
Büroflächenfertigstellung sinkt unter Dekadenmittel.
Seit 2020 ist das Fertigstellungsvolumen neuer bzw. umfassend sanierter Büroflächen deutlich gewachsen und übertraf zwischen 2021 und 2023 deutlich die 500.000 m²-Marke (2021: rd. 580.000 m², 2022. rd. 750.000 m²; 2023: rd. 617.000 m²). 2024 waren es mit rd. 495.000 m² markant weniger Neubauflächen.
Für 2025 analysiert Aengevelt Research mit rd. 400.000 m² ein weiter rückläufiges Fertigstellungsvolumen, das damit moderat unter dem Dekadenmittel (Ø 2015-2024: rd. 422.000 m²) liegt.
Für 2026 zeichnet sich nach aktuellem Erfassungsstand ein Fertigstellungsvolumen von erneut rd. 400.000 m² neuer Bürofläche ab.
Damit wächst das Angebot an nachhaltigen, ESG-gerechten Büroflächen weiter – eine positive Entwicklung, da auf diesen Flächen auch der Nachfrageschwerpunkt breiter, vor allem internationaler Nutzergruppen liegt. Auf der anderen Seite verlieren ältere, energetisch suboptimale Objekte an Attraktivität und sind zunehmend schwerer zu vermarkten.
Mietpreisniveau unverändert.
Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich gegenüber dem Vorjahr stabil auf aktuell rd. EUR 45,-/m². Damit liegt Berlin auf Platz drei hinter Mietpreisführer München (EUR 58,-/m²) und Frankfurt (EUR 54,-/m²). Die mittlere Miete in zentralen Lagen liegt ebenfalls unverändert bei rd. EUR 29,-/m².
Im Jahresverlauf 2026 prognostiziert Aengevelt Research eine leicht anziehende Spitzenmiete um rd. EUR 46,-/m².
