Mit dem GewerbeBarometer veröffentlichen bulwiengesa und ImmoScout24 erstmals eine gemeinsame Analyse des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes. Dabei werden die kontinuierlichen Markt- und Transaktionsdaten von bulwiengesa mit den Angebots- und Nachfragedaten aus Millionen Inseraten von ImmoScout24 kombiniert.
Das Ergebnis ist ein konsistentes Gesamtbild: Der Markt zeigt keine einheitliche
Entwicklung, sondern differenziert sich zunehmend nach Lage, Qualität und
Nutzung.
Struktureller Wandel trifft auf selektive Nachfrage
Aus Sicht von bulwiengesa bleibt der Büromarkt eine der anspruchsvollsten
Assetklassen. Der Flächenumsatz sank 2025 um 8 % auf rund 4,1 Mio. qm in
Gesamtdeutschland, während der Leerstand bundesweit auf 6,3 % und in den
A-Städten auf durchschnittlich 8,4 % anstieg. Gleichzeitig wurden nach schwachen
Vorjahren wieder mehr Großabschlüsse registriert – vor allem in zentralen Lagen,
die zunehmend im Fokus der Nachfrage stehen. Getragen wurde die Nachfrage dabei
insbesondere von Unternehmen aus den Bereichen Dienstleistungen, Banken und
verarbeitendes Gewerbe.
Trotz steigender Leerstände steigen die Spitzenmieten weiter. Der Grund liegt im
anhaltenden „Flight to Quality and Location“: Moderne, ESG-konforme Flächen in
guten Lagen bleiben gefragt, während ältere Bestände zunehmend unter Druck
geraten.
Diese Entwicklung bestätigt sich auch in den Daten von ImmoScout24: Das Angebot
an Büroflächen ist seit 2022 um rund 38 % gestiegen, gleichzeitig ist die
Nachfrage je Angebot sowohl in den Top-7-Städten als auch in anderen Regionen
rückläufig.
„Der Büromarkt steht nicht vor einem klassischen Abschwung, sondern in einer
Phase der strukturellen Neuausrichtung. Steigende Leerstände sind vor allem ein
Qualitätsproblem – nicht jede Fläche findet heute noch Nachfrage. Gleichzeitig
bleiben hochwertige Objekte in guten Lagen gefragt und treiben die
Mietentwicklung weiter nach oben“, betont Oliver Rohr, Head of Consulting bei
bulwiengesa.
Umnutzung gewinnt an Bedeutung – bleibt aber begrenzt
Mit dem steigenden Leerstand rücken Umnutzungskonzepte stärker in den Fokus.
Aktuell stehen allein in den A-Städten 7,1 Mio. qm Büroflächen leer und bergen
ein erhebliches theoretisches Potenzial für alternative Nutzungen – etwa für
dringend benötigten Wohnraum.
Doch die Realität bleibt komplex: Hohe Kosten, baurechtliche Hürden und
ungeeignete Gebäudestrukturen begrenzen die tatsächliche Umsetzung deutlich.
Neben der viel diskutierten Umwandlung in Wohnraum gewinnen zunehmend auch
alternative Nutzungen an Bedeutung – darunter Bildungseinrichtungen, öffentliche
Nutzungen oder Boardinghouse-Konzepte. Erste Projekte zeigen, dass solche
Ansätze zur Revitalisierung beitragen können.
2025 wurden knapp 60 % der umgenutzten Büroflächen in den A-Städten in Miet- und
Eigentumswohnungen umgewandelt, der verbleibende Anteil entfiel überwiegend auf
gewerbliche Apartmentkonzepte. Für 2026 erwartet bulwiengesa zudem einen
deutlichen Anstieg weiterer Nutzungsformen wie Schulen oder Kliniken, die
bislang kaum eine Rolle gespielt haben.
Der Büromarkt entwickelt sich damit zunehmend auseinander: in moderne, stark
nachgefragte Premiumflächen in urbanen Lagen einerseits und unter Druck stehende
Bestände andererseits.
