Die Loan-to-values (LTVs) in der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind in den vergangenen zehn Jahren um rund zehn Prozentpunkte gefallen. Während der durchschnittliche LTV 2015 noch 70,7 Prozent betragen hatte, lag er in den ersten drei Quartalen 2025 bei 61,4 Prozent. Das ergab eine Sonderauswertung des BF.Quartalsbarometers. Die Kennzahl Loan-to-Value setzt die Darlehenshöhe in Relation zum Verkehrswert.
Der Rückgang der Beleihungsausläufe erfolgte nicht punktuell, sondern allmählich über den ganzen Zehnjahreszeitraum. Er begann bereits im Jahr 2019, als die Werte erstmals die 70-Prozent-Marke unterschritten. Sie fielen in der Folge langsam immer weiter und sanken im dritten Quartal 2022 unter die 65-Prozent-Marke und erreichten im dritten Quartal 2024 mit 57,9 Prozent schließlich ihren Tiefpunkt. Seitdem pendelt der durchschnittliche LTV um die 60 Prozent.
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, kommentiert: „Dass die LTVs bereits vor der Zinswende zu sinken begannen, lag auch an den stark gestiegenen Immobilienpreisen. Die Finanzierer blieben konservativ und haben die Beleihungsausläufe nicht vollständig an die steigenden Preise angepasst. Mit der Zinswende begannen die Preise zu fallen, gleichzeitig wurde das Finanzierungsverhalten der Banken plötzlich sehr zurückhaltend und risikoavers. Das erklärt den weiteren Rückgang der LTVs seit 2022. Unterm Strich gibt es seitdem einen Fremdkapitalmangel am Markt. Dennoch scheint sich seit einigen Quartalen ein neues Gleichgewicht bei ca. 60 Prozent gefunden zu haben. Ich gehe davon aus, dass wir uns auf diesem Level weiterbewegen werden, und sehe keine Anzeichen für steigende LTVs. Die entstandene Lücke wird sicherlich nicht komplett mit Eigenkapital gefüllt werden. An dieser Stelle gewinnen Kreditfonds an Bedeutung. Sie werden sich zunehmend als Kapitalgeber etablieren und eine wichtigere Rolle am Markt spielen als früher.“
LTCs fallen ebenfalls, aber nicht so stark
Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen ist der Loan-to-Cost (LTC) die analoge Kennzahl. Sie setzt die Höhe der Fremdfinanzierung in Relation zur Höhe der Gesamtkosten. Auch hier gibt es eine Abwärtsbewegung über die letzten zehn Jahre – allerdings weniger ausgeprägt als bei den LTVs. So bewegte sich der durchschnittliche LTC zwischen 2015 und dem zweiten Quartal 2022 zwischen 70 und 75 Prozent (Durchschnitt 72,6 Prozent). Im Zug der Zinswende fielen die LTCs und bewegen sich seit dem dritten Quartal 2022 zwischen 67 und 70 Prozent (Durchschnitt 68,5 Prozent).
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, kommentiert: „Der Rückgang bei den LTCs fällt überraschend moderat aus. Die reinen LTC-Zahlen sagen allerdings nichts über die tatsächliche Finanzierungsbereitschaft und das Volumen von Projektfinanzierungen aus. Riskante Projekte werden auch bei eigentlich ausreichendem LTC abgelehnt. In Summe sind die Finanzierungsaktivitäten der Banken im Projektentwicklungsbereich seit der Zinswende deutlich zurückgegangen. Viele Banken haben sich aus der Finanzierung von Developments sogar komplett zurückgezogen.“
Das BF.Quartalsbarometer wird von bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt AG regelmäßig erstellt. Dort wird den Finanzierern vierteljährlich die Frage gestellt, welche LTVs und LTCs sie für bestimmte Musterfinanzierungen in verschiedenen Immobiliennutzungsarten gewähren. Die Zeitreihe reicht zurück bis 2015.
