Cloud Computing und der Aufstieg Künstlicher Intelligenz (KI) treiben die Nachfrage nach Rechenzentren auf ein neues Niveau.
Was vor einem Jahrzehnt als Nischensegment galt, zählt heute zu den dynamischsten Anlageklassen im Immobilienbereich.
KI als Wachstumstreiber
Die rasante Entwicklung großer KI-Modelle führt zu einem enormen Bedarf an leistungsfähiger Infrastruktur:
- Das Training von KI benötigt gewaltige Datenmengen und hohe Rechenleistung – meist in Regionen mit günstiger Energieversorgung.
- Die Anwendung („KI-Inferenz“) verlangt dagegen Nähe zu Ballungszentren, um geringe Latenzzeiten sicherzustellen.
So entstehen weltweit neue Cluster in urbanen und technologischen Zentren – von den USA über Europa bis zu den nordischen Märkten.
Globale Markttrends
In den USA verlagert sich das Wachstum zunehmend von etablierten Hotspots wie Northern Virginia und dem Silicon Valley in Regionen wie Dallas, Phoenix und Austin.
In Europa dominieren weiterhin die FLAP-D-Märkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin), doch Engpässe bei Strom und Flächen fördern Expansionen nach Madrid, Zürich, Mailand und Berlin – ebenso gewinnen Kopenhagen und Stockholm an Bedeutung.
Energie als Schlüsselressource
Der Zugang zu Energie ist der zentrale Erfolgsfaktor. Ohne enge Zusammenarbeit mit Versorgern und Behörden können Projekte scheitern.
Principal setzt hier auf partnerschaftliche Ansätze – von der Bereitstellung eigener Flächen für Umspannwerke bis hin zu On-site-Stromerzeugung. Kurzfristig kommen auch Erdgaslösungen zum Einsatz, langfristig könnten kleine modulare Reaktoren (SMRs) eine Rolle spielen.
Komplexität und Chancen
Rechenzentren zählen zu den anspruchsvollsten Immobilienentwicklungen. Erfolgsentscheidend sind technische Expertise, zuverlässige Lieferketten, erfahrene Baupartner und starke Beziehungen zu Energieversorgern und Mietern.
Attraktive Renditeaussichten
Daten von NCREIF zeigen:
Portfolios mit Rechenzentrumsanteilen erzielten in den letzten zehn Jahren durchschnittlich rund 13 % Rendite – bei vergleichbarem Risiko wie Portfolios ohne diese Anlagen (ca. 9 %).
Damit verbessern Rechenzentren das Rendite-Risiko-Profil deutlich und etablieren sich als strategische Kernanlageklasse.
„Rechenzentren entwickeln sich zu hochstrategischen Anlagen mit attraktivem Renditepotenzial – sie sind die Infrastruktur, die unsere digitalisierte Welt am Laufen hält.“
— Matt Hackman, Principal Asset Management
