DIP-Büromarktbericht 1. Halbjahr 2026: Steigende Mieten bei schwachen Umsätzen und wachsenden Leerständen.

Halbjahresbilanz 2026 von DIP – Deutsche Immobilien-Partner.

Die kontinuierliche Analyse von 15 ausgewählten deutschen Büromärkten – darunter Berlin, Bremen, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart – ermöglicht DIP – Deutsche Immobilien-Partner einen fundierten Querschnittsvergleich. Dabei lassen sich nicht nur regionale Unterschiede zwischen Nord, Süd, West und Ost herausarbeiten, sondern auch strukturelle Merkmale in Abhängigkeit von der Marktgröße der einzelnen Städte analysieren.

Laut den Auswertungen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner war in nur zwei der 15 untersuchten Büromärkte ein Anstieg der Flächenumsätze zu verzeichnen. Insgesamt zeigt sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 demnach ein leichter Rückgang der Marktaktivität.

• Im ersten Halbjahr 2026 belief sich der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) auf rd. 1,59 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis um rd. 6,2 % unter dem Vorjahresergebnis (1,69 Mio. m²). Die leichte Erholungsphase, die noch im Jahr 2025 zu beobachten war, ist damit wieder beendet.
• Der Büroflächenleerstand hat in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 11,2 % auf aktuell rd. 9,88 Mio. m² zugenommen. Die Leerstandsquote wuchs damit von 6,4 % Ende Juni 2025 auf aktuell 7,3 %.
• Gleichzeitig erhöhte sich indessen die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 1,44/m² bzw. 4,7 % auf rd. EUR 31,79/m² (1. Halbjahr 2025: rd. EUR 30,35/m²). Die mittlere Miete in der City steigerte sich um 2,5 % auf EUR 19,71/m².

Die verhalten optimistische Stimmung, die noch im Vorjahr für eine leichte Erholung der Marktaktivität verantwortlich gewesen war (+ 11 % gegenüber 2024), ist im vorangegangenen Halbjahr wieder einer weitgehend abwartenden Haltung gewichen. Aufgrund des Irankriegs und der dadurch ausgelösten Steigerungen bei Öl-, Gas- und Rohstoffpreisen sowie des zögerlichen Einsetzens einer konjunkturellen Erholung sehen viele Büromieter nach wie vor von Neuanmietungen oder gar Kapazitätserweiterungen ab. Flexiblere Arbeitsformen (New Work) und die Nutzung des Homeoffice veranlassen manche Arbeitgeber dazu, ihre Büroflächen sogar zu reduzieren. Diese Faktoren waren dafür verantwortlich, dass sich die Büromärkte an der überwiegenden Mehrzahl der DIP-Standorte in schwächerer Form zeigten:

• Steigende Flächenumsätze waren lediglich in Berlin (+ 55 %) und München (+ 24 %) festzustellen.
• Mit einem Rückgang von lediglich 4 % hielt sich der Düsseldorfer Büromarkt noch einigermaßen stabil.
• An allen anderen DIP-Standorten waren die Umsätze rückläufig, mit Rückgängen von bis zu 49 % in Frankfurt a. M. oder sogar 74 % in Karlsruhe. Beide Fälle erklären sich allerdings aus Stichtagseffekten, die an diesen Standorten im Jahr 2025 für ungewöhnlich hohe Umsätze gesorgt hatten.
• Leichte Rückgänge gab es in Nürnberg (- 7 %), Köln (-9 %), Bremen (- 11 %), Hamburg (- 12 %) und Freiburg/Breisgau (- 14 %).

Deutlichere Umsatzverluste erlitten Leipzig (- 17 %), Hannover (- 20 %), Stuttgart (- 22 %), Magdeburg (- 25 %) und Essen (- 29 %).

Büromarkt in den „Big Seven“: Uneinheitliche Entwicklung.

• In der Gruppe der „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigten sich unterschiedliche Entwicklungen, wenn Frankfurt starke Rückgänge und Berlin und München hohe Wachstumsraten erzielten. In Summe hielten sich die Büroflächenumsätze in den „Big Seven“ mit 1,37 Mio. m². einigermaßen stabil (Vorjahr: 1,39 Mio. m²). Dies entspricht einem geringfügigen Rückgang um 1,4 %. Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten hat sich deshalb auf 86 % steigern können (Vorjahr: 82 %).
• Bei den Spitzenreitern gab es deutliche Bewegungen. Mit einem Umsatzplus von 55 % auf jetzt rd. 380.000 m² vermieteter Bürofläche avancierte Berlin zur umsatzstärksten Stadt im Bundesvergleich. München, langjährig führender Standort, folgt auf Rang zwei mit rd. 355.000 m² (+ 24 %). Frankfurt konnte seinen Spitzenplatz aus dem Vorjahr, der durch eine Reihe von Großtransaktionen zustande gekommen war, nicht halten und fällt mit 177.000 m² (- 49 %) auf den vierten Platz zurück, da sich Hamburg mit 185.000 m² trotz eines leichten Umsatzrückgangs von 12 % auf Rang drei schieben konnte.
• Düsseldorf erreichte 106.000 m² (- 4 %), Köln 95.000 m² (- 9 %) und Stuttgart 68.000 m² (- 22 %).
• Insgesamt ist damit eine Fokussierung der Nachfrage auf die absoluten Top-Standorte festzustellen, von der insbesondere die Bundeshauptstadt profitierte, aber auch die bayerische Landeshauptstadt.

Übrige DIP–Büromärkte mit schwächerer Dynamik.

• In den acht weiteren DIP-Büromärkten außerhalb der „Big Seven“ ging der Büroflächenumsatz insgesamt um 28 % auf 222.000 m² zurück (Vorjahr: 307.500 m²).
• An sämtlichen DIP-Standorten außerhalb der „Big Seven“ waren Umsatzrückgänge zu verzeichnen.
• Die schwache Konjunktur hat damit die kleineren und mittelgroßen Standorte überproportional getroffen.

Leerstand wächst weiter – Angebotsreserven steigen auf allen Märkten.

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 996.900 m² (+ 11 %) auf rd. 9,9 Mio. m² zu. Damit hat sich der bereits im Vorjahr zu beobachtende Trend fortgesetzt, wenngleich mit verminderter Geschwindigkeit (2025 gegenüber 2024: + 20 %).
• Entsprechend erhöhte sich die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 6,4 % auf aktuell 7,3 %.
• In den „Big Seven“ summierte sich der Zuwachs der Angebotsreserve auf rd. 0,77 Mio. m², was einem Anstieg um etwa 10 % entspricht. Damit liegt das verfügbare Flächenvolumen dort inzwischen bei rd. 8,20 Mio. m². Die Leerstandsquote steigerte sich in den „Big Seven“ von 7,7 % auf 8,4 %.
• Ein ähnlicher Trend zeigt sich in den mittelgroßen Standorten: In allen analysierten Städten stieg auch hier die Angebotsreserve. Insgesamt nahm der Leerstand in diesen Städten um rd. 226.400 m² bzw. 16 % auf aktuell etwa 1,68 Mio. m² zu.

Spitzen- und Citymieten steigen weiter – trotz wachsender Angebotsreserven

Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten DIP-Büromärkten legte im Jahresvergleich um 4,7 % zu und erreichte zum Ende des ersten Halbjahres 2026 rd. EUR 31,79/m² (Juni 2025: ca. EUR 30,35/m²). Treiber dieser Entwicklung ist der „flight to quality“ – die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-konformen und New-Work-geeigneten Büroflächen, für die das Angebot weiterhin begrenzt ist, während nicht mehr zeitgemäße Flächen von wachsenden Leerständen betroffen sind. Mit EUR 60,00/m² bleibt München der teuerste Büromarkt Deutschlands und weist mit 7,1 % zugleich auch den höchsten Preisanstieg auf. Danach folgt Frankfurt mit EUR 55,00/m² (+ 6,8 %); auf den Rängen drei und vier Berlin (EUR 46,50/m²; + 3,3 %) und Düsseldorf (EUR 46,00/m²; + 2,2 %).

Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in zentralen Lagen verzeichnete einen Anstieg: In den Citylagen der analysierten Märkte stiegen die Durchschnittsmieten binnen Jahresfrist um 2,5 % auf EUR 19,71/m².