Der deutsche Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von 1,38 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 48 Prozent. Damit setzte sich die Erholung des Investmentmarktes fort. Jedoch entfiel mehr als eine Milliarde des Transaktionsvolumens auf das erste Quartal. Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) für Pflegeheime erhöhte sich leicht auf 5,5 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt hat sich im ersten Halbjahr robust entwickelt und an Dynamik gewonnen. Besonders erfreulich ist, dass sich das Marktgeschehen zunehmend auf eine breitere Basis stellt und nicht mehr nur von einzelnen Großtransaktionen geprägt wird. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich 2026 bislang als das stärkste Jahr für den deutschen Healthcare-Investmentmarkt seit Beginn der Zinswende ab“, sagt Marco Schnell, Head of Portfolio Investment & Alternatives bei CBRE.
Erneut erwiesen sich Pflegeheime als Rückgrat des Gesundheitsimmobilieninvestmentmarktes. Mit 781 Millionen Euro entfiel deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf diese Assetklasse. Ambulante Gesundheitsimmobilien wie Ärztehäuser konnten ihre positive Entwicklung fortsetzen und legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zu. Ein überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen verzeichneten zudem Kliniken und Rehakliniken, während Seniorenwohnen weiterhin hinter dem Vorjahresniveau zurückblieb.
„Pflegeheime bilden weiterhin das Fundament des deutschen Gesundheitsimmobilieninvestmentmarktes. Gleichzeitig beobachten wir, dass Investoren die einzelnen Subassetklassen zunehmend differenziert bewerten. Insbesondere Immobilien mit langfristig stabiler Nachfrage und flexiblen Nutzungsperspektiven stehen im Fokus“, sagt Anna Maria Burrichter, Associate Director Research bei CBRE.
Das vergleichsweise hohe Transaktionsvolumen bei Kliniken und Rehakliniken ist jedoch differenziert zu betrachten. Ein wesentlicher Teil entfiel auf Verkäufe an Projektentwickler mit Umnutzungsstrategien oder Eigennutzer und ist daher nur eingeschränkt mit klassischen Investmenttransaktionen vergleichbar. „Auch für leerstehende Gesundheitsimmobilien gibt es Optionen. Entscheidend ist eine sorgfältige Analyse von Standort, Gebäudestruktur und Nachfragepotenzial, um mögliche Nachnutzungen oder Weiterentwicklungen zu identifizieren“, erläutert Burrichter.
„Die leichte Ausweitung der Spitzenrenditen spiegelt vor allem die Entwicklung an den Kapitalmärkten wider. Gleichzeitig zeigt sich, dass hochwertige Gesundheitsimmobilien ihre Attraktivität für Investoren behalten und sich das Preisniveau insgesamt als stabil erweist“, sagt Marcus Max, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2026
Für das zweite Halbjahr erwartet CBRE eine anhaltend solide Marktaktivität. Zwar sorgen die Diskussionen über die zukünftige Ausgestaltung der Gesundheits- und Pflegereformen weiterhin für Unsicherheit und erschweren Investitionsentscheidungen. An den langfristigen Fundamentaldaten der Assetklasse ändert dies jedoch nichts. Der demografische Wandel, der steigende Bedarf an Gesundheits- und Pflegeleistungen sowie die professionelle Betreiberlandschaft machen Deutschland weiterhin zu einem der attraktivsten Healthcare-Märkte Europas.
„Wir beobachten unverändert großes Interesse institutioneller und insbesondere internationaler Investoren am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt. Gleichzeitig bleibt das Angebot größerer Investmentmöglichkeiten begrenzt. Sobald Käufer und Verkäufer bei größeren Transaktionen wieder stärker zusammenfinden, sehen wir weiteres Potenzial für eine Belebung des Marktgeschehens“, sagt Schnell.
Transaktionsvolumen am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt
