Breit aufgestellter Markt ist weniger von einzelnen Großabschlüssen abhängig
Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat nach dem guten Jahresauftakt im zweiten Quartal einen spürbaren Dämpfer hinnehmen müssen. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 850 Millionen Euro blieb der Markt nicht nur hinter den eigenen Erwartungen, sondern auch rund 40 Prozent hinter dem ersten Quartal des Jahres (1,44 Milliarden Euro) zurück. Zur Jahresmitte steht der Markt nun bei 2,29 Milliarden Euro, rund 21 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Zahl der Abschlüsse sank im zweiten Quartal von 83 auf 41 Transaktionen, was belegt, dass zwar deutlich weniger Transaktionen abgeschlossen wurden, diese dafür aber im Durchschnitt deutlich größer ausfielen als noch im Vorjahr.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany, sieht derweil großes Potenzial für zunehmende Bewegung im Markt: „Wir sehen derzeit eine Vielzahl von Fachmarktportfolios sowie Einzelprodukten im Markt. Auch Shoppingcenter werden sowohl im Prime- als auch im Secondary-Segment angeboten. Dabei lässt sich bereits jetzt eine hohe Dynamik erkennen. Diese entsteht jedoch nur dort, wo marktkonforme Preise erwartet werden.“
Zugleich beobachtet Hoffmann, dass Investoren deutlich zwischen den angebotenen Objekten differenzieren: „Die Nachfragesituation ist zwar robust, die starke Zunahme an verfügbarem Produkt führt jedoch dazu, dass Investoren eine breite Auswahl haben und nur dann aktiv werden, wenn das Produkt wirklich ins Ankaufsprofil passt. Jüngste Angebotsprozesse haben eine vielfache Überzeichnung gezeigt. Hieraus lässt sich das tatsächliche Potenzial des Marktes ableiten. Dies gilt insbesondere für lupenreines Core-Produkt sowie für renditestärkere Value-add- bis Core-plus-Assets – allerdings nur, wenn die Rendite den Anforderungen der Käuferseite tatsächlich entspricht.“ Ferner gebe es eine Reihe von Investoren, die sich für langfristig und nachhaltig vermietete Objekte interessieren.
Die Top-Fünf-Transaktionen machen zum Halbjahr knapp ein Drittel des Gesamtvolumens aus und summieren sich auf 725 Millionen Euro. Damit zeigt sich eine geringere Konzentration auf Großabschlüsse als im Vorjahr, als die fünf größten Deals noch 57 Prozent des Halbjahresvolumens ausmachten. „Diese Beobachtung unterstreicht auch der Blick auf die Großabschlüsse. Ebenso wie im Vorjahreszeitraum registrierten wir im ersten Halbjahr drei Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro. Doch während diese im vergangenen Jahr rund 1,5 Milliarden Euro ausmachten, sind es in diesem Jahr knapp mehr als 560 Millionen Euro“, analysiert Hoffmann.
Erneut bestimmten Fachmarktprodukte das Geschehen und erzielten zusammengenommen 60 Prozent des Gesamtvolumens. Dabei entfielen 33 Prozent auf den Lebensmittelhandel, 19 Prozent auf Fachmarktzentren und weitere acht Prozent auf Non-Food-Fachmärkte. Daneben erzielten Shoppingcenter 16 Prozent des Volumens und liegen vor Geschäftshäusern mit 14 Prozent. Warenhäuser steuerten zehn Prozent zum Gesamtvolumen bei.
Gerade bei Highstreet-Produkten lohnt sich ein genauerer Blick: „Geschäftshauslagen werden weiterhin primär von Family-Offices und Privatinvestoren erworben. Wir nehmen hier eine stärkere Dynamik internationaler Family-Offices wahr sowie jüngst auch wieder eine zunehmende Aktivität institutioneller Investoren – sofern es sich um nachhaltige Bestlagen handelt“, analysiert Hoffmann.
Generell setzten die Investoren auf Sicherheit und investierten 53 Prozent in Core-Immobilien sowie weitere 38 Prozent in Core-plus. Opportunistische Objekte (fünf Prozent) und Value-add (vier Prozent) spielten nur eine Nebenrolle.
Auf der Käuferseite machten Asset- und Fondsmanager mit 43 Prozent des Transaktionsvolumens erneut den größten Anteil aus, gefolgt von Immobilienunternehmen mit 17 Prozent und privaten Investoren mit 15 Prozent. Auf der Verkäuferseite lag der Abstand zwischen Asset- und Fondsmanagern (25 Prozent) und Immobilienunternehmen (21 Prozent) deutlich geringer.
Derweil dominierten deutsche Investoren den Markt im ersten Halbjahr mit 72 Prozent Anteil auf der Käufer- und 67 Prozent auf der Verkäuferseite. Per saldo erweiterten sie so ihre Bestände um 111 Millionen Euro.
Die Spitzenrenditen blieben im Vergleich zum Vorquartal konstant. Im Jahresvergleich legten lediglich einzelne Fachmärkte um zehn Basispunkte auf sechs Prozent zu. Shoppingcenter verharrten bei 5,9 Prozent und Fachmarktzentren bei 4,6 Prozent. Auf den Hauptgeschäftsstraßen führt München mit 3,2 Prozent das Feld an, Hamburg und Berlin folgen mit 3,4 Prozent. „Für den Moment gehen wir von einer Stabilisierung der Spitzenrenditen aus. Derzeit laufen im Markt einige Core-Transaktionen. Aus den laufenden Prozessen kann klar abgeleitet werden, dass institutionelle Liquidität verfügbar ist, wenn das Produkt den Kriterien in Qualität, Nachhaltigkeit und Rendite entspricht“, ordnet Hoffmann die Spitzenrenditen ein.
„Für das zweite Halbjahr erwarten wir wieder eine deutliche Belebung im Vergleich zum verhaltenen zweiten Quartal. Derzeit sind einige vielversprechende Objekte im Markt und wir sehen trotz der wirtschaftlichen und geopolitischen Risiken bei vielen Marktteilnehmern eine hohe Bereitschaft, in gute Produkte zu investieren“, sagt Sarah Hoffmann. „Nicht selten steuern wir derzeit Vermarktungsprozesse, in denen 50 Akteure und mehr Vertraulichkeitserklärungen unterzeichnen. Auch zweistellige Gebotssituationen sind wieder möglich und zeigen die Liquidität für den Retailsektor.”
