Premiumwohnungen immer teurer – DAHLER-Analyse zeigt: In keiner anderen Top-7-Stadt klettern die Preise so stark wie in Stuttgart
Im ersten Quartal 2026 sind in Stuttgart die Preise für Premium-Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q1-2025) stärker gestiegen als in jeder anderen Top-7-Stadt. Das ist ein zentrales Ergebnis der neuesten Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, der die Entwicklung des Markts anhand der Daten von ImmoScout24 unter die Lupe genommen hat. Für die Analyse wurden die teuersten zehn Prozent der auf ImmoScout24 inserierten Angebote im ersten Quartal 2026 betrachtet. Laut der Analyse ging die Nachfrage, für deren Ermittlung jeweils die Entwicklung der durch ImmoScout24 registrierten Interessentenanfragen herangezogen wurde, nach Premiumwohnungen leicht zurück (-3,0 %), während das Angebot größer wurde (10,0 %). Der Stuttgarter Premiumhäusermarkt zeigt eine gegenläufige Entwicklung. Bei einem nach wie vor niedrigen Gesamtangebot sanken hier Angebot und Preise.
Die aktuelle Analyse von DAHLER untersucht das teuerste Zehntel aller inserierten Eigentumswohnungen und Häuser im Stadtgebiet. Mit einem Medianpreis von 7.950 €/m² für Premiumwohnungen und einem Medianpreis von 9.181 €/m² für Premiumhäuser belegt Stuttgart unter den Top-7-Städten Deutschlands in beiden Kategorien den letzten Platz. München liegt mit 14.329 €/m² im Segment der Premiumwohnungen und 14.621 €/m² im Segment der Premiumhäuser jeweils an der Spitze.
„Wer heute kauft, prüft den Preis genauer“
Laut Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, wird die von der Europäischen Zentralbank vorgenommenen Leitzinserhöhung von 2,0 % auf 2,25 % dazu führen, dass Käuferinnen und Käufer im deutschen Premiumimmobilienmarkt noch selektiver entscheiden. „Käuferinnen und Käufer werden noch genauer hinschauen: auf Lage, Objektqualität, energetischen Zustand, Preis und langfristige Werthaltigkeit. Tatsache ist: Wer heute kauft, tut das bewusster als in den Niedrigzinsjahren. Gleichzeitig bleibt das Premiumsegment vergleichsweise widerstandsfähig, weil viele Käufer über hohe Eigenkapitalquoten verfügen und ihre Kaufentscheidung nicht ausschließlich an der Finanzierungsbelastung ausrichten müssen. Die aktuelle Zinsentscheidung dürfte deshalb nicht pauschal Nachfrage aus dem Markt nehmen, sondern eher die Spreizung verstärken: Sehr gute Immobilien in sehr guten Lagen bleiben begehrt, während bei weniger herausragenden Objekten Lage, Qualität und Preis noch genauer zusammenpassen müssen“, ordnet Björn Dahler die Veränderung ein.
Angebot und Preise für Premiumwohnungen steigen, Nachfrage sinkt leicht
Im Segment der Premiumwohnungen – definiert als Angebote, die einen Quadratmeterpreis ab 6.829 € aufweisen –, verzeichnet der Markt eine dynamische Entwicklung bei Angebot und Preisen. Die Zahl der Inserate im ersten Quartal 2026 stieg im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um 10,0 %. Die Quadratmeterpreise sind im selben Zeitraum im Median ebenfalls um 10,0 % auf 7.950 €/m² geklettert, was dem größten prozentualen Zuwachs unter den Top-7-Städten entspricht.
Die Nachfrage, für deren Ermittlung in der DAHLER-Analyse jeweils die Entwicklung der durch ImmoScout24 registrierten Interessentenanfragen herangezogen wurde, ging um 3,0 % zurück. München (-1 %) und Stuttgart sind damit die einzigen Top-7-Städte, in denen die Nachfrage im Vergleich zu Q1-2025 gesunken ist.
„Die Entwicklung im Premiumwohnungssegment spiegelt die besondere Situation des Wirtschaftsstandorts Stuttgart wider. Vor allem die Unsicherheit in der Automobilindustrie – geprägt durch Transformationsdruck, Sparprogramme, mögliche Stellenanpassungen und eine schwächere Nachfrage auf wichtigen Absatzmärkten – dürfte dazu beitragen, dass Kaufentscheidungen im Premiumsegment derzeit noch sorgfältiger abgewogen und mitunter verschoben werden. Wir beobachten, dass viele Interessenten ihre ursprünglichen Budgets nach unten anpassen oder die Suche nach Wohneigentum zunächst zurückstellen und stattdessen hochwertige Mietobjekte in Betracht ziehen. Gleichzeitig treffen Finanzierungskosten auf ein weiterhin hohes Preisniveau. Vor diesem Hintergrund ist die rückläufige Nachfrage trotz steigender Angebotspreise nachvollziehbar“, sagt Boris Mayer, Inhaber von DAHLER Stuttgart.
„In der Detailbetrachtung der einzelnen Bezirke wird sichtbar, dass sich das gestiegene Angebot auf wenige Teilmärkte konzentriert. Besonders Stuttgart-Nord und Stuttgart-West weisen eine hohe Zahl an Inseraten auf, die teilweise bereits seit längerer Zeit am Markt verfügbar sind“, ergänzt Mayer.
Premiumhäuser: Weniger Angebot, deutlich mehr Interessenten
Die Preise für Premiumhäuser – hierzu zählen Objekte mit Angebotspreisen ab rund 6.829 €/m² – sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um 8,2 % auf einen Median von 9.181 €/m² gesunken. Das Angebot wurde um 5,3 % kleiner. Damit ist Stuttgart die einzige Stadt unter den Top 7, in der das Angebot zurückgeht.
„Die Zahlen zeigen, dass viele Kaufinteressenten die aktuelle Marktphase gezielt nutzen. Nach Jahren eines sehr angespannten Marktes finden Käufer heute wieder mehr Auswahl und teilweise attraktivere Einstiegspreise vor. In meiner täglichen Arbeit beobachte ich, dass die Nachfrage insbesondere im Premiumhäusersegment wieder zunimmt. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp, da viele Eigentümer auf bessere Marktbedingungen hoffen und einen Verkauf zunächst zurückstellen“, ordnet Mayer die Zahlen ein.
Der Premiumwohnungsmarkt Q1-2026 im Vergleich zu Q1-2025 im Überblick:
- Auf dem Eigentumswohnungsmarkt im Premiumsegment ist im ersten Quartal 2026 die Zahl der Angebote um 10,0 % (zu Q1-2025) gestiegen.
- Der Medianpreis im Premiumsegment des Eigentumswohnungsmarktes lag in Stuttgart bei 7.950 €/m² (+10,0 % zu Q1-2025).
- Der Eigentumswohnungsmarkt im Premiumsegment verzeichnete bei der Nachfrage im ersten Quartal 2026 ein Minus von 3 % (zu Q1-2025).
Der Premiumhäusermarkt Q1-2026 im Vergleich zu Q1-2025 im Überblick:
- Im ersten Quartal 2026 sank das Angebot auf dem Premiummarkt für Häuser – bei einer überschaubaren Angebotsanzahl – um 5,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal.
- Der Medianpreis im Premiumsegment lag in Stuttgart bei 181 €/m² und damit um 8,2 % unter dem Wert von Q1-2025.
