Deutschlands demografische Entwicklung wird für Immobilieninvestoren zunehmend zur Frage des konkreten Standorts. Bereits bis 2040 liegen in fast 60 Prozent der Landkreise wachsende und schrumpfende Gemeinden unmittelbar nebeneinander. Ein Landkreis kann damit insgesamt stabil erscheinen, während einzelne Gemeinden deutlich an Bevölkerung gewinnen und andere Einwohner verlieren. Für die langfristige Einschätzung von Immobilienstandorten reicht der Blick auf übergeordnete Regionaldaten deshalb häufig nicht aus.
Das zeigt die neue Bevölkerungsprognose von Wüest Partner, die auf einer deutschlandweit einheitlichen Methodik basiert und die Bevölkerungsentwicklung für alle 10.753 bewohnten Städte und Gemeinden bis 2050 abbildet. Neben der Gesamtbevölkerung werden die Entwicklungen nach Geschlecht und 17 Altersgruppen prognostiziert. Die kleinräumigen Prognosedaten stehen auch für individuelle Standort- und Marktanalysen zur Verfügung. Damit können Investoren, Projektentwickler und Kommunen lokale Wachstumspotenziale erkennen, demografische Risiken frühzeitig einschätzen und langfristige Entscheidungen auf eine fundierte Datengrundlage stellen.
„Für Immobilienentscheidungen ist entscheidend, wie sich Bevölkerung und Altersstruktur tatsächlich vor Ort entwickeln. Wachstum, Schrumpfung und Alterung können sich bereits innerhalb eines Landkreises erheblich unterscheiden. Mit der neuen Prognose schaffen wir eine einheitliche Grundlage, um solche Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und in Standort- und Investitionsentscheidungen einzubeziehen“, sagt Stefan Möller, Expert Data Scientist bei Wüest Partner.
Prognosen auf Kreisebene greifen zu kurz
Wie stark aggregierte Werte lokale Entwicklungen verdecken können, zeigt der Alb-Donau-Kreis. Während einzelne seiner 55 Städte und Gemeinden gegenüber 2024 bis 2040 um rund 10 Prozent wachsen, verlieren andere im gleichen Zeitraum rund 9 Prozent ihrer Bevölkerung.
Auch zwischen den Gemeindetypen zeigen sich deutliche Unterschiede. Während die Bevölkerung der Großstädte bis 2040 um durchschnittlich 1,9 Prozent wächst, geht sie in Landgemeinden um 6,8 Prozent, in Kleinstädten um 5,2 Prozent und in Mittelstädten um 4,0 Prozent zurück. Der Anteil der in Großstädten lebenden Bevölkerung steigt dadurch von 32,0 Prozent im Jahr 2024 auf 33,6 Prozent im Jahr 2040.
Alterung verändert die Wohnraumnachfrage
Neben der Einwohnerzahl verändert sich auch die Altersstruktur nahezu flächendeckend. Bis 2040 nimmt die Zahl der Menschen ab 65 Jahren in rund 93 Prozent der Gemeinden zu, während die Zahl der unter 18-Jährigen in rund 94 Prozent zurückgeht. Dabei bedeutet Alterung nicht zwangsläufig Bevölkerungsrückgang: Auch wachsende Gemeinden können gleichzeitig deutlich altern.
Für Immobilienmärkte sind diese Entwicklungen von hoher Relevanz. Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur beeinflussen die Wohnraumnachfrage, die nachgefragten Wohnformen und langfristige Standortperspektiven. In stagnierenden oder schrumpfenden Märkten können Leerstands-, Vermarktungs- und Exit-Risiken zunehmen. Zugleich kann die Alterung die Nachfrage nach kleineren, gut angebundenen und altersgerechten Wohnungen verändern.
Bevölkerungsprognosen für fundierte Standort- und Investitionsentscheidungen
Die kleinräumigen Prognosen ermöglichen es, regionale und kommunale Wachstumspotenziale zu identifizieren, Veränderungen der Altersstruktur zu analysieren und zukünftige Nachfragepotenziale für unterschiedliche Wohn- und Immobiliensegmente abzuleiten.
Wüest Partner stellt die Prognosedaten für individuelle Fragestellungen zur Verfügung und unterstützt Unternehmen, Investoren, Projektentwickler und öffentliche Institutionen bei deren Auswertung und Einordnung – von einzelnen Standorten bis zu maßgeschneiderten Entscheidungsgrundlagen.
Die vollständige Studie finden Sie hier: Deutschland driftet auseinander: Neue Bevölkerungsprognose auf Gemeindeebene
