Problemimmobilien – Herausforderungen und Handlungsoptionen

Kapitel 2 der 6-teiligen Reihe „IMMOBILIENSTRATEGIE 2025+: REVITALISIERUNG, REPOSITIONIERUNG, ZUKUNFTSSICHERUNG“

Nicht jede Immobilie ist ein Selbstläufer. Besonders in institutionellen Portfolios finden sich immer wieder Objekte, die den wirtschaftlichen Erwartungen nicht gerecht werden – sei es aufgrund struktureller Schwächen, veränderter Standortbedingungen oder externer Marktentwicklungen. Diese sogenannten „Problemimmobilien“ stellen viele Investoren vor schwierige Entscheidungen: Komplett sanieren und repositionieren, minimal investieren und günstig vermieten, umwidmen, verkaufen oder sogar abschreiben?

Nicht selten werden solche Entscheidungen jedoch vertagt – sei es aus der Hoffnung (oder Einschätzung), dass temporäre Herausforderungen sich mit der Zeit wieder erledigen, oder schlicht aufgrund fehlender Managementkapazitäten. In vielen Organisationen fehlt es an einem klaren Prozess oder an Ressourcen, um sich systematisch mit solchen Objekten auseinanderzusetzen. Das führt dazu, dass Problemimmobilien über Jahre hinweg im Bestand dümpeln, ohne die notwendige Aufmerksamkeit und eine echte Zukunftsperspektive zu erhalten.

In diesem Kapitel beleuchten wir typische Schwachstellen, analysieren sinnvolle Handlungsoptionen und geben erste Einblicke in Erfolgsstrategien aus der Praxis.

Typische Schwachstellen: Leerstand, unattraktive Mietstruktur, ESG-Defizite

Die Ursachen für unterdurchschnittliche Performance sind vielfältig – dennoch lassen sich bestimmte Muster identifizieren:

• • Leerstand & Flächenineffizienz:Unflexible oder überdimensionierte Flächenkonzepte entsprechen nicht mehr dem heutigen Bedarf. Hohe Leerstandsquoten und fehlende Flexibilität bei der Flächennutzung belasten die Wirtschaftlichkeit.
  • Überalterte Mietstruktur:schlechte Mietverträge mit bonitätsschwachen Mietern, unzureichende Indexierungsklauseln oder übermäßige Abhängigkeit von einzelnen Nutzern erhöhen das Ausfallrisiko und erschweren eine aktive Steuerung.
  • ESG-Schwächen:Veraltete Gebäudetechnik, schlechte Energiekennzahlen oder mangelnde Transparenz hinsichtlich sozialer und Governance-Kriterien führen zu Bewertungseinbußen – regulatorisch wie auch marktbasiert.
  • Standortverschiebungen:Was vor zehn Jahren noch als aufstrebender Stadtteil galt, kann heute in der Gunst von Mietern und Investoren deutlich zurückgefallen sein. Fehlende Infrastruktur oder verändertes Nutzerverhalten können Standorte entwerten.
  • Managementdefizite: unzureichende Budgetierung, fehlende Kostenüberwachung oder eine mangelhafte Kontrolle der Dienstleister vor Ort sind nur einige Beispiele für schwaches Management, das die Performance von Objekten mittelfristig erodieren lässt.

Wann lohnt sich eine Revitalisierung – und wann nicht?

Nicht jede Immobilie lässt sich retten – aber viele. Die Kunst liegt in der realistischen Einschätzung von Potenzial und Aufwand. Entscheidende Faktoren sind:

• Standort- und Nachfragesituation:Gibt es eine realistische Zielgruppe für die Fläche? Wie stark ist der Wettbewerb, wie dynamisch der lokale Markt?
• Bauliche & technische Substanz:Lässt sich das Objekt technisch in einen marktfähigen Zustand überführen – und zu welchem Preis?
• Regulatorische Rahmenbedingungen:Welche ESG-Anforderungen müssen erfüllt werden? Gibt es Auflagen oder Einschränkungen durch Denkmalschutz, Bebauungspläne etc.?
• Vermarktungsperspektive:Ist eine Repositionierung mit attraktiven Mietern und realistischen Mietniveaus möglich? Welche Rolle spielen Third Places, hybride Nutzung oder ESG-konforme Mobilitätsangebote?

Die Revitalisierung lohnt sich, wenn sich der CapEx in einem sinnvollen Verhältnis zum zu erwartenden Cashflow-Zuwachs oder Exit-Wert steht – und wenn sich dadurch das Risikoprofil der Immobilie im Portfolio verbessert.

Erfolgsgeschichten aus der Praxis: Wie GalCap Immobilien neu positioniert

GalCap Europe hat in den vergangenen Monaten das Asset Management von unterschiedlichen Objekten an mehreren Standorten in Europa übernommen, mit dem Ziel eine wertschaffende Revitalisierung vorzunehmen. Die Problemimmobilien umfassen Bürohäuser sowie gemischt genutzte Liegenschaften.

Drei Aspekte sind für den Erfolg entscheidend:

• Frühzeitige Potenzialanalyse:Jedes Objekt wird durch ein standardisiertes Screening auf Schwachstellen und Potenziale geprüft – von ESG-Risiken bis zur Mietstruktur. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den individuellen Stärken des Objekts: Welche baulichen oder infrastrukturellen USP’s lassen sich gezielt herausarbeiten und strategisch nutzen?
• Ganzheitlicher Repositionierungsansatz:Beginnend mit einer Konzeption und Strategieentwicklung, die ambitionierte Ziele in einen straffen Zeit- und Aktionsplan bringt, wird das „große Ganze“ gesehen. Technische, konzeptionelle und wirtschaftliche Maßnahmen greifen ineinander – flankiert durch gezielte Kommunikation und Vermarktung. Dazu gehört auch die persönliche Ansprache aller Mieter durch den zuständigen Assetmanager: Was funktioniert gut? Was müsste verbessert werden? Was ist für die Mieter besonders wichtig? Parallel dazu werden bestehende Dienstleistungsverträge überprüft, das Leistungsbild ggf. angepasst und – wenn notwendig – neu ausgeschrieben. Auch die Betriebskostenstruktur wird kritisch analysiert: Die sogenannte „zweite Miete“ wird auf Kostentreiber untersucht und im weiteren Verlauf kontinuierlich reduziert.
• Zielgruppenfokussierung:Statt auf klassische Universalstrategien zu setzen, wird jedes Objekt so aufgestellt, dass es für eine klar definierte Mietergruppe einen Mehrwert bietet – sei es durch Ausstattung, Preis, Services oder Standortqualität. Die Vermarktung wird dabei von Grund auf neu aufgesetzt: Eine neue Storyline, frischer Markenauftritt und ein gezielt ausgewählter Maklerkreis sorgen für neue Aufmerksamkeit im Markt. In vielen Fällen wird zusätzlich ein Showroom eingerichtet, um potenziellen Mietern vor Ort einen konkreten Eindruck davon zu vermitteln, wie ihr zukünftiges Büro aussehen könnte. Zusätzliche Features wie Barrierefreiheit, Fahrradabstellräume mit Duschmöglichkeiten oder ein gemeinsamer Empfangsbereich werten das Objekt zusätzlich auf und tragen zur Neupositionierung bei.

Die Erfahrung zeigt: Erfolgreiche Revitalisierung ist kein Zufallsprodukt, sondern das Ergebnis fundierter Analyse, professioneller Planung und konsequenter Umsetzung. Dabei stehen keine beeindruckenden Einzelmaßnahmen im Vordergrund, sondern das strukturierte, zielgerichtete Vorgehen – vom technischen Upgrade über die marktgerechte Neuvermarktung bis hin zur Etablierung langfristig tragfähiger Nutzungskonzepte. Oftmals unterschätzt wird der lange Atem, der bisweilen für die Umsetzung nötig ist. Während die ersten Schritte noch voller Anfangseuphorie gesetzt werden, schwindet die Motivation häuft in der weiteren Folge. Gerade wenn es zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten kommt, ist Durchhaltevermögen gefragt.

Fazit

Problemimmobilien sind kein Schicksal – sondern eine Frage der Herangehensweise. Institutionelle Investoren, die ihre schwachen Assets rechtzeitig erkennen und systematisch analysieren, können durch gezielte Maßnahmen neue Werte heben. Voraussetzung ist der Wille, sich aktiv mit den Ursachen auseinanderzusetzen und die passenden Partner für Planung und Umsetzung frühzeitig an Bord zu holen. Externe Unterstützung – wie sie spezialisierte Partner wie GalCap Europe bieten – kann dann entscheidend sein, wenn im eigenen Haus entweder die personellen Kapazitäten oder das nötige Know-how fehlen, um herausfordernde Immobilien gezielt zu analysieren, zu managen und zu revitalisieren.

Im dritten Kapitel unseres Whitepapers geht es darum, wie sich Portfolios gezielt durch die Beimischung zukunftsfähiger Assetklassen weiterentwickeln lassen – als strategische Ergänzung zur Revitalisierung des Bestands.