Erhöhte Abschreibungen und Förderdarlehen machen Neubauwohnungen für private Anleger weiterhin attraktiv. Erfahrene Akteure fokussieren sich auf Bestandsimmobilien. Sie bieten aktuell günstige Einstiegspreise, sind allerdings auch mit größeren Herausforderungen in der Bewirtschaftung verbunden. Das bestätigen die Referenten der Online-Pressekonferenz Wohnimmobilien als Kapitalanlage, an der Ulrich Creydt, Steuerberater und Partner, Ypsilon GmbH; Mareike Lechner, Vorstand, immobilien-experten-ag.; Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter, DAHLER Invest und Michael Elst, Vorstand, Strategis AG, teilnahmen. Trotz erhöhter Finanzierungskosten und möglicher Anlagealternativen behaupten sich Wohnimmobilien als Vermögensanlage und Wertspeicher auch für kommende Generationen, waren sich die Teilnehmer einig.
„Für Anleger geht es in einem ersten Schritt um den Vermögensaufbau, später dann um die Altersvorsorge und dann um die Weitergabe an die kommende Generation“, sagt Ulrich Creydt. „Eine Anlegerbiografie beginnt klassischerweise mit einer ersten kleineren Wohnung. Später im Leben wird das Thema Altersvorsorge wichtiger: Reicht die Rente, die ich mal erhalte? Oder muss ich selbst mehr vorsorgen? Und wie hoch sind nach dem Renteneintritt meine Ausgaben? In dieser Phase sollten sich Eigentümer auch darüber Gedanken machen, wie sie ihr Immobilienvermögen an die nachfolgende Generation übertragen werden. Hier gibt es viele steuerliche Gestaltungsspielräume, die man ausschöpfen sollte.“ Wer schon früh in Immobilien investiert, für den ist nach Creydts Beobachtung der Schritt zu größeren Einheiten und Mehrfamilienhäusern nicht weit.
Philip C. Hetzer sieht darüber hinaus Einsteiger im Mehrfamilienhausbereich vor allem aus der Start-up-Branche. „Erfolgreiche Start-up-Unternehmer zum Beispiel legen einen Teil ihres Vermögens bereits im jungen Alter in Mehrfamilien- und Wohn- und Geschäftshäusern an. Sie sehen die Immobilien als langfristigen Wertspeicher, der stabile und planbare Einkünfte erwirtschaftet.“
Creydt empfiehlt überdies, die erwartbare Einkommensentwicklung sowie die Lebensplanung der Familienmitglieder bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen. „Wer in einer Großstadt eine kleine Wohnung kauft, kann diese beispielsweise später an ein studierendes Kind vermieten. Steuerlich interessant sind dabei mögliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Wer mit einer sogenannten Angehörigenmiete wenigstens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete veranschlagt, kann die Differenz zu Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten bei der Einkommensteuer geltend machen.“
Private Anleger profitieren von Doppelabschreibungen
Steuerwirksam ist der Kauf von energieeffizienten Neubauwohnungen aktuell vor allem wegen der Kombination von degressiver AfA mit Sonderabschreibungen nach 7b EStG, wie sie der Standard KfW 40 QNG ermöglicht. Maßgeblich ist dabei der Gebäudeanteil beim Kaufpreis, den Creydt in einem Beispiel mit etwa 75 Prozent annimmt. Bei einem Kaufpreis von 305.000 Euro für eine 50-Quadratmeter-Wohnung errechnet er Abschreibungsmöglichkeiten von rund 24.500 Euro im ersten Jahr.
Für Investitionen in neuen Mietwohnraum vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau zudem zinsgünstige Darlehen. Da sie pro Wohnung vergeben werden, rechnen sie sich vor allem bei kleineren Wohnungen. Beim Standard KfW 40 QNG sind es aktuell 150.000 Euro, die bei 10 Jahren Zinsbindung statt mit marktüblichen 4,25 Prozent zu deutlich günstigeren Konditionen vergeben werden. Ein Rechenbeispiel der Strategis AG nennt einen Zins von 1,96 Prozent, was einer jährlichen Ersparnis von 3.435 Euro entspricht.
Die Rechnung bezieht sich auf eine Wohnung in Berlin, wo im südlichen Pankow, direkt an der Grenze zum Prenzlauer Berg, das Projekt Thule 48 entsteht. Das Vorhaben umfasst 78 überwiegend kleinere Wohnungen mit zwei Zimmern. Michael Elst, Vorstand der Strategis AG, sieht die Budgetbegrenzung der Kaufinteressenten als wichtigen Grund für immer kompaktere Grundrisse. „Für einen Neubau spricht neben einem modernen technischen Standard eine langfristige Planbarkeit in der Vermietung und bei den Instandhaltungskosten sowie die Gewährleistung durch den Bauträger. Wir haben Kunden, die alle zwei bis vier Jahre solch eine Wohnung erwerben und mit der aktuell möglichen Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung nach Steuern zweistellige Eigenkapitalrenditen erzielen.“
Real geteiltes Eigentum mit Garten im wachstumsstarken Umland als Alternative
Attraktive Anlagemöglichkeiten sind jedoch keineswegs auf die zentralen Lagen der Großstädte beschränkt. Wer nach real geteilten Neubauimmobilien sucht, wird auch in wachstumsstarken Umlandregionen fündig. Beispielhaft ist das Angebot der First Home Wohnbau GmbH im brandenburgischen Beelitz südlich von Berlin. Das Tochterunternehmen der immobilien-experten-ag. (immexa) entwickelt in der Spargelstadt ein Grundstück mit 33.000 Quadratmetern, auf dem neben Eigenheimen und Reihenhäusern auch 34 Doppelhaushälften entstehen, von denen 15 jetzt als Kapitalanlage angeboten werden.
Für diese 121 beziehungsweise 141 Quadratmeter Wohnfläche umfassenden Einheiten stellt immexa-Vorständin Mareike Lechner im Falle einer Vermietung eine degressive Abschreibung von fünf Prozent, die steuerliche Absetzbarkeit von Darlehenszinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie einen steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren heraus. Bei einem angenommenen Steuersatz von 42 Prozent könnten in den ersten fünf Jahren nach ihrer Beispielrechnung gut 38 Prozent der eingesetzten Eigenmittel durch Steuerersparnisse zurückgeführt werden; bei höheren Steuersätzen liege der Wert eher bei etwa 41 Prozent.
Der Eigenkapitalanteil liegt in der Beispielrechnung bei 120.960 bzw. 142.960 Euro, also bei angenommenen 20 Prozent der Gesamtinvestitionskosten, die inklusive Einbauküche, Gartenanlage und Nebenerwerbskosten bei 604.800 bzw. 714.000 Euro liegen. Die monatliche Nettokaltmiete wird mit 1.800 bzw. 2.115 Euro angenommen. Das entspricht aufgrund der negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer steuerfreien Rendite von rund 3,6 Prozent. Vermietung und Verwaltung würden durch die kommunale Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Beelitz übernommen.
„Mieterseitig richtet sich das Produkt vor allem an junge Familien aus Potsdam, Berlin und dem Umland. Für Eltern mit Homeoffice-Möglichkeit und Kindern im schulpflichtigen Alter bietet Beelitz beste Bedingungen. Als Käufer sehen wir wertorientierte Kapitalanleger, die auch mehrere Häuser erwerben sowie Haushalte, die perspektivisch selbst nach Beelitz ziehen oder alternativ an Familienangehörige oder Bekannte vermieten wollen“, sagt Mareike Lechner.
Bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser: Bestandsimmobilien sind häufig „underrented“
Nahezu ausschließlich von vermögenden Privatanlegern und Family Offices gekauft werden augenblicklich Mehrfamilienhäuser. „Für Bestandsimmobilien bieten sich vergleichsweise günstige Einstiegspreise in einer allerdings anspruchsvollen Finanzierungssituation“, sagt Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest. „Letztlich bewirken gestiegene Zinsen und die Zurückhaltung der Banken bei der Darlehensvergabe eine Konsolidierung der Kaufpreise, wie wir sie längere Zeit nicht gesehen haben.“
Als Beispiel präsentiert Hetzer ein Wohn- und Geschäftshaus in Berlin-Wedding mit 19 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten. Das 1995 errichtete Haus sei in einem Top-Zustand zum 18,94-fachen der Jahresnettomiete von einem süddeutschen Unternehmer an ein österreichisches Family Office verkauft worden. „Interessant ist, dass das Haus ein signifikantes Wert- und Mietsteigerungspotenzial aufweist. Laut Mietspiegel könnte die Miete im Objekt bei 7,93 Euro liegen. Tatsächlich werden bei den durchschnittlich 15 Jahre alten Wohnungsmietverträgen im Schnitt lediglich 6,91 Euro je Quadratmeter vereinnahmt. Ebenso liegen auch die Gewerbeeinheiten unterhalb des Mietniveaus von vergleichbaren benachbarten Gewerbeflächen. Das ist nicht ungewöhnlich. Solche Häuser begegnen uns fast täglich. Sie gehören klassischen privaten Eigentümern, die die Objekte im Grunde genommen nicht ausgereizt haben, sich jetzt aber teilweise aus Altersgründen oder auch aus politischen Umfeldgründen aus Berlin zurückziehen. In dieser Gemengelage sehen wir dann Kaufpreise von 2.000 Euro je Quadratmeter, bei Häusern, die im Grunde gut in Schuss sind.“
Trotz des politischen Umfelds empfiehlt Hetzer seinen Kunden immer ein Auge auf den Berliner Markt zu haben. „Wer ein Haus als Wertspeicher sieht, wird die ein oder andere Landesregierung kommen und gehen sehen, ohne dass sich substanziell etwas für ihn ändert.“ Gute Einsteigerangebote gebe es zudem vor allem im Ruhrgebiet. „Das ist ein hochspannender Markt mit zahlreichen kleineren Häusern, so dass man dort auch mit einem Objektvolumen von 400.000, 500.000 Euro starten und diversifizieren kann.“ Als Herausforderungen für den Einstieg ins Mehrfamilienhausgeschäft sieht Hetzer nicht zuletzt eine hinreichende Eigenkapitalausstattung, „Banken verlangen heute nicht selten 50 Prozent Eigenkapital“, sowie die Suche nach einer guten Hausverwaltung, bei der er gern mit Empfehlungen unterstützt.
