Berlins Premiumhäuser werden immer teurer, bei den Premiumwohnungen zeigt der Trendpfeil in die entgegengesetzte Richtung: Das ist ein zentrales Ergebnis der neuesten Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, der die Entwicklung des Markts anhand der Daten von ImmoScout24 unter die Lupe genommen hat. Für die Analyse wurden die teuersten zehn Prozent der auf ImmoScout24 inserierten Angebote im ersten Quartal 2026 betrachtet. Die Startwerte für die oberen zehn Prozent lagen auf dem Wohnungsmarkt in Berlin bei 8.076 €/m², auf dem Häusermarkt bei 7.840 €/m².
Angebot an Eigentumswohnungen steigt im Top-7-Vergleich am stärksten
Auf dem Berliner Premiumwohnungsmarkt nahm die Zahl der inserierten Angebote im ersten Quartal 2026 zu, sie stieg um 19,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q1-2025). Keine andere Top-7-Stadt verzeichnete ein so starkes Wachstum.
Der Medianpreis der Angebote lag bei 8.875 €/m² und damit um 5,7 % niedriger als in Q1-2025.
Die Nachfrage, für die in der Analyse als Indikator jeweils die Entwicklung der durch ImmoScout24 registrierten Interessentenanfragen herangezogen wurde, kletterte im Vergleich zum Vorjahresquartal um neun Prozent. Ein deutliches Nachfragewachstum verzeichneten zum Beispiel Tempelhof-Schöneberg (plus 26 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg (plus 24 Prozent) und Mitte (plus 21 Prozent); im klassischen Premiumbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ging die Nachfrage derweil um 19 Prozent nach unten.
Andriy Semkiv, Geschäftsführer des DAHLER-Standorts Berlin, ordnet die Zahlen ein: „Tempelhof-Schöneberg entwickelt sich zunehmend zu einer Alternative für Käufer, die hochwertige Berliner Wohnlagen suchen, gleichzeitig aber stärker auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Der Bezirk profitiert von attraktiven Wohnlagen, einer guten Infrastruktur und – im Vergleich zu den klassischen Premiumlagen – teilweise günstigeren Einstiegspreisen. In Friedrichshain-Kreuzberg fällt auf, dass die Nachfrage trotz des deutlich ausgeweiteten Angebots – plus 45,5 Prozent gegenüber Q1-2025 – steigt. Das spricht für die weiterhin hohe Attraktivität des Bezirks bei urban orientierten und gegebenenfalls internationalen Käufern. Charlottenburg-Wilmersdorf bleibt zwar eine der wichtigsten Premiumlagen Berlins, weist aber aktuell eine geringere Dynamik als andere Premiumstandorte auf. Käufer vergleichen hier stärker und weichen teilweise auf andere Bezirke mit attraktiveren Preisstrukturen aus.“
Preise für Premiumhäuser steigen, Angebot wächst, Nachfrage geht deutlich zurück
Der Medianpreis für die Berliner Premiumhäuser lag in Q1-2026 bei 9.732 €/m² – das entspricht einem Plus von 11,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (Q1-2025). In keiner anderen Top-7-Stadt fiel das Wachstum so stark aus.
Das Angebot auf dem Berliner Premiumhäusermarkt nahm erneut zu – nachdem die Steigerungsraten von Q1-2023 zu Q1-2024 bei 10,3 Prozent und von Q1-2024 zu Q1-2025 bei 12,0 Prozent gelegen hatten, wuchs das Angebot diesmal um 8,3 Prozent.
In keiner anderen Top-7-Stadt entwickelte sich die Nachfrage so negativ wie in Berlin, wo im Vergleich zu Q1-2026 ein Rückgang von 22 Prozent verzeichnet wurde. Zum Vergleich: In Hamburg (minus zehn Prozent), München (minus fünf Prozent) und Köln (minus vier Prozent) fiel der Nachfragerückgang schwächer aus, in Düsseldorf (plus 14 Prozent) und Frankfurt (plus 12 Prozent) zeigte der Trendpfeil sogar nach oben.
Die Median-Quadratmeterpreise in den klassischen Berliner Premiumhausbezirken sind im Vergleich zu Q1-2025 gestiegen: Während in Steglitz-Zehlendorf ein Plus von 7,1 Prozent auf 10.045 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde, betrug das Wachstum in Charlottenburg-Wilmersdorf 3,3 Prozent, was in einem Medianpreis von 9.982 Euro pro Quadratmeter resultierte.
„Insbesondere Steglitz-Zehlendorf bestätigt seine Rolle als wichtigster Premiummarkt Berlins. Trotz nahezu stabiler Nachfrage – minus drei Prozent – steigen die Preise. Das spricht für ein weiterhin knappes Angebot und eine hohe Zahlungsbereitschaft im Segment hochwertiger Einfamilienhäuser und Villen“, sagt Andriy Semkiv.
Berliner Premiumimmobilienmarkt driftet auseinander
Die Zahlen für Wohnungen und Häuser in Berlin zeigen, dass sich der Premiumimmobilienmarkt hinsichtlich Preisen und Nachfrage gegensätzlich entwickelt. „Berlin verzeichnet mit einem Plus von 19,8 Prozent bei den Premiumwohnungen das stärkste Angebotswachstum aller Top-7-Städte. Gleichzeitig steigt die Nachfrage. Aus meiner Sicht spricht dies für eine zunehmende Marktliquidität. Käufer profitieren von einer größeren Auswahl und treffen ihre Entscheidungen selektiver als in den Vorjahren“, ordnet Andriy Semkiv ein. „Bei den Premiumhäusern verzeichnet Berlin die stärkste Preissteigerung aller Top-7-Städte, während die Nachfrage zurückgeht. Dies deutet darauf hin, dass sich der Markt zunehmend auf einen kleineren, aber sehr kaufkräftigen Käuferkreis konzentriert. Hochwertige Häuser in den etablierten Berliner Villenlagen bleiben knapp und erzielen weiterhin steigende Preise.“
„Wer heute kauft, tut das bewusster als in den Niedrigzinsjahren“
Laut Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, wird die von der Europäischen Zentralbank vorgenommene Leitzinserhöhung dazu führen, dass Käuferinnen und Käufer im deutschen Premiumimmobilienmarkt noch selektiver entscheiden. „Käuferinnen und Käufer werden noch genauer hinschauen: auf Lage, Objektqualität, energetischen Zustand, Preis und langfristige Werthaltigkeit“, so Dahler. „Tatsache ist: Wer heute kauft, tut das bewusster als in den Niedrigzinsjahren. Gleichzeitig bleibt das Premiumsegment vergleichsweise widerstandsfähig, weil viele Käufer über hohe Eigenkapitalquoten verfügen und ihre Kaufentscheidung nicht ausschließlich an der Finanzierungsbelastung ausrichten müssen. Die aktuelle Zinsentscheidung dürfte deshalb nicht pauschal Nachfrage aus dem Markt nehmen, sondern eher die Spreizung verstärken: Sehr gute Immobilien in sehr guten Lagen bleiben begehrt, während bei weniger herausragenden Objekten Lage, Qualität und Preis noch genauer zusammenpassen müssen.“
Der Berliner Premiumwohnungsmarkt Q1-2026 im Vergleich zu Q1-2025 im Überblick:
- Auf dem Eigentumswohnungsmarkt im Premiumsegment stieg im ersten Quartal 2026 die Zahl der Angebote um 19,8 Prozent (zu Q1-2025).
- Der Medianpreis im Premiumsegment des Eigentumswohnungsmarktes lag in der Hauptstadt bei 8.875 €/m² (-5,7% zu Q1-2025).
- Die Nachfrage stieg im Vergleich zu Q1-2025 um neun
Der Berliner Premiumhäusermarkt Q1-2026 im Vergleich zu Q1-2025 im Überblick:
- Im ersten Quartal 2026 stieg die Angebotsanzahl auf dem Premiummarkt für Häuser um 8,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q1-2025) an.
- Der Medianpreis im Premiumsegment lag in Berlin bei 732 €/m² und damit um 11,8 Prozent über dem Wert des Vorjahresquartals.
- Die Nachfrage ging im Vergleich zu Q1-2025 um 22 Prozent zurück.
