Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigt sich im dritten Quartal stabil. Nach Angaben von Colliers wurden rund 2,2 Milliarden Euro im institutionellen Wohninvestmentsegment umgesetzt. Das entspricht einem Plus von rund 13 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Damit summiert sich das Transaktionsvolumen für die ersten neun Monate des Jahres auf 6,5 Milliarden Euro. Dies liegt somit rund 7 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum, in dem noch 7 Milliarden Euro investiert wurden.
Mit 83 Transaktionen war das dritte Quartal das aktivste des Jahres. Einzeldeals dominierten mit einem Anteil von über 87 Prozent am Transaktionsvolumen, während Portfoliotransaktionen lediglich 13 Prozent ausmachten. Die durchschnittliche Dealgröße lag bei rund 26,6 Millionen Euro.
Großdeals über 100 Millionen Euro gewinnen an Bedeutung
Zehn Transaktionen über 100 Millionen Euro erreichten zusammen ein Volumen von rund 2,95 Milliarden Euro und machten mehr als 40 Prozent des Gesamtjahresvolumens aus. Darüber hinaus entfielen knapp 39 Prozent auf Deals zwischen 10 und 50 Millionen Euro. Drei großvolumige Transaktionen im dritten Quartal erzielten zusammen rund 710 Millionen Euro, etwa ein Drittel des Quartalvolumens. Besonders hervorzuheben ist ein dreistelliger Großdeal in Berlin. Auch außerhalb der A-Städte zeigte sich eine rege Marktaktivität, etwa der Erwerb von 450 Wohneinheiten in Dresden durch die Optima-Aegidius-Firmengruppe.
Investitionsfokus verschiebt sich wieder auf Top-7-Städte
Lag der Schwerpunkt im ersten Halbjahr überwiegend außerhalb der Top-7-Städte, rückten diese im dritten Quartal 2025 wieder vermehrt in den Fokus der Investoren. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,08 Milliarden Euro vereinten die sieben größten Städte knapp 49 Prozent des Gesamtmarktes auf sich. Berlin führt mit rund 620 Mio. Euro erneut das Ranking an, gefolgt von München (157 Mio. Euro) und Köln (119 Mio. Euro). Zu den marktprägenden Deals in Berlin gehören der Erwerb von 220 Wohnungen für ein deutsches Family Office sowie der Verkauf eines Wohn- und Gewerbeportfolios mit überwiegend gründerzeitlichen Objekten.
Renditen stabil – Investorenstimmung weiterhin positiv
Das Interesse der Investoren liegt weiterhin auf günstigen Bestandsimmobilien. Gleichzeitig haben Transaktionen im Segment studentisches Wohnen, möblierte Apartments und Forward Deals in den letzten Monaten deutlich zugenommen. Zinssenkungen der EZB, eine moderate Inflation und die hohe Nachfrage nach Wohnraum wirkten sich positiv auf Investorenentscheidungen für neue Projekte aus.
Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers, kommentiert: „Im dritten Quartal haben wir eine leicht positive Marktentwicklung mit zunehmend hochwertigen Produkten im Core- und Core+-Segment beobachtet. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt unverändert hoch, insbesondere da Investoren sich angesichts der schwachen Nachfrage im Office-Bereich verstärkt alternativen Nutzungsarten zuwenden. Gleichzeitig bleibt die Bereitschaft, preislich auf die Verkäuferforderungen einzugehen, unterstützt durch eine zunehmend planbare und freundliche Zinslandschaft. Im Verlauf der ersten neun Monate des Jahres 2025 konnten wir eine Stabilisierung der Renditen feststellen: Junge Bestandsgebäude in den A-Städten erzielten durchschnittlich 3,85 Prozent, während sie an anderen Standorten bei 4,50 Prozent lagen.“
Mietdynamik verlangsamt sich – Bestandsmieten ziehen wieder an
Das Mietwachstum der vergangenen Jahre setzt sich fort, wenngleich sich die Dynamik in den letzten Quartalen spürbar abgeschwächt hat. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Angebotsmieten in den A-Städten im Bestandssegment um rund 5 Prozent gestiegen, während sie im Neubausegment um 3 Prozent zulegten. Damit verzeichnet der Bestand erneut einen deutlich stärkeren Anstieg als der Neubau. Diese Entwicklung lässt sich vor allem durch eine gestiegene Nachfrage nach Bestandswohnungen bei gleichzeitig begrenztem Angebot erklären. Hinzu kommt der spürbare Rückgang der Neubautätigkeit, der den Druck auf den Bestand weiter erhöht und damit auch die Mieten steigen lässt.
Ausblick: Marktaktivität zieht zum Jahresende an
Der Markt bleibt insgesamt dynamisch. Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Aktivität auch in den kommenden Monaten stützen und zum Jahresende für zusätzliche Impulse sorgen. Besonders Forward Deals, Bestandsimmobilien sowie Microliving stehen im Fokus eigenkapitalstarker Investoren und Fonds.
Gleichzeitig wirken die restriktive Kreditvergabe der Banken und die unsichere wirtschaftliche Lage als Bremsfaktor. Vor diesem Hintergrund hat Colliers seine ursprüngliche Jahresprognose von rund 12 Milliarden Euro auf ein Transaktionsvolumen zwischen 9 und 10 Milliarden Euro angepasst. Dennoch wird ein starkes viertes Quartal erwartet, das maßgeblich zum Gesamtergebnis beitragen dürfte.
