Nach zwei überdurchschnittlichen Auftaktquartalen zu Beginn der letzten beiden Jahre erreicht der Dortmunder Büromarkt in den ersten drei Monaten 2026 mit einem Flächenumsatz von 21.000 m² bisher nur ein moderates Resultat. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Allerdings relativiert sich das Ergebnis vor dem Hintergrund, dass der zehnjährige Durchschnitt mit knapp 24.000 m² nur leicht höher liegt und Quartalsergebnisse rund um die 20.000 m² im langjährigen Vergleich kein Novum darstellten“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Erfreulich ist sowohl die lebhafte Nachfrage im kleinen Marktsegment bis 1.000 m² (~30 %) als auch die im Bereich der mittelgroßen Flächen zwischen 5.000 und 10.000 m². Insgesamt entfallen rund 58 % des Umsatzes auf letzteres Segment, das damit einen deutlich überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 31 %) beisteuert. Hinsichtlich der Verteilung des Volumens auf die Teilmärkte liegt erneut der Citykern mit etwa 8.300 m² an der Spitze. Ausschlaggebend hierfür ist nicht zuletzt der bislang größte Vertragsabschluss im laufenden Jahr. Das Jobcenter Dortmund mietet über 6.000 m² Bürofläche in begehrter, zentraler Citylage. Dieser Abschluss konnte aufgrund der zu Beginn des Jahres verhängten Haushaltssperre, die bis Mitte März Gültigkeit hatte, erst Ende des ersten Quartals erfolgreich unterzeichnet werden.
Bei der Spitzenmiete ist aktuell auf einem hohen Niveau von 23,00 €/m² eine Seitwärtsbewegung gegenüber dem Jahresende 2025 zu beobachten. Auch die generell volatilere Durchschnittsmiete notiert Ende März 2026 weiterhin konstant bei 14,60 €/m².
Öffentliche Verwaltung und Handel im Ranking vorne, Bautätigkeit weiterhin rückläufig
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wird maßgeblich von den bisher größten Abschlüssen das laufenden Jahres bestimmt. Die öffentliche Verwaltung führt durch den bereits erwähnten Vertrag des Jobcenters Dortmund das Ranking mit rund 48 % deutlich an, gefolgt von Handelsunternehmen, die mit gut 32 % einen ebenfalls überproportionalen Anteil beisteuerten. Verantwortlich zeichnet hier in erster Linie der Abschluss von Amazon. Das Unternehmen bezieht im Zuge einer großflächigen Logistikanmietung etwa 5.500 m² Bürofläche im Teilmarkt „übriges Stadtgebiet”.
Das Leerstandsvolumen ist in den letzten zwölf Monaten leicht auf nun 159.000 m² gestiegen. Die Leerstandsrate liegt mit 4,9 % dennoch weiter knapp unter der Fluktuationsreserve von 5 %, was auch im bundesweiten Vergleich einer niedrigen Quote entspricht. Nur etwa 18 % bzw. rund 28.000 m² des Leerstands weisen eine moderne und von Mietern präferierte Ausstattungsqualität auf. Im Citykern liegt dieser Anteil mit 5 % bzw. 4.500 m² sogar noch wesentlich niedriger. Des Weiteren bleiben auch Neubau-Erstbezugsflächen Mangelware am Dortmunder Büromarkt.
Auf einem geringen Niveau notiert ebenfalls das Bauvolumen: Ende des ersten Quartals 2026 befinden sich nur 28.000 m² Bürofläche im Bau. Dies entspricht einem Rückgang von gut 24 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die Vorvermietungsquote liegt bei hohen 54 %, sodass dem Vermietungsmarkt nur etwa 13.000 m² zur Verfügung stehen.
Perspektiven
Der Dortmunder Bürovermietungsmarkt ist moderat in das Jahr 2026 gestartet. „Aktuell fehlen die großen Vertragsabschlüsse über 10.000 m², die in kleineren Märkten häufig maßgeblich zur Umsatzsteigerung beitragen. Auch die zu Beginn des Jahres verhängte und bis Mitte März in Kraft gebliebene haushaltswirtschaftliche Sperre ist im Ergebnis zum Ausdruck gekommen, da üblicherweise die öffentliche Hand in Dortmund für großvolumige Abschlüsse verantwortlich zeichnet“, so Amedeo Augenbroe.
Zusätzlich gebremst wird die Vermietungsdynamik durch die nur schleppende Konjunkturerholung sowie die unsichere geopolitische Lage. Sollte sich die wirtschaftliche Situation jedoch verbessern, dann sollte auch in Dortmund eine steigende Nachfrage nach Büroflächen einsetzen, sodass ein insgesamt gutes Jahresergebnis möglich erscheint. Die derzeit im Markt vorhandenen Gesuche und das Ende der Haushaltssperre lassen zudem einen positiven Ausblick auf die kommenden Monate zu. Ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts (~100.000 m²) ist als realistisch zu erachten. Für die kommenden Quartale ist auf der Angebotsseite mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen. Gleichzeit dürfte das Angebot an hochwertigen Büroflächen begrenzt bleiben, da kurzfristig keine spürbare Entlastung durch Neubauprojekte zu erwarten ist.
Link zum Marktbericht: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/dortmund-report
